Hablemos del IVA de los apartamentos turísticos.

Una de las últimas modas, “tendencias” en el argot posmoderno, son los denominados “apartamentos turísticos”. La verdad es que tras esta denominación tan rompedora y aparente no hay ni más ni menos que el enésimo invento para obtener algunos ingresos de la utilización de unos bienes inmuebles. Ello ni es bueno ni es malo, es sencillamente, la cruda realidad. Ante el desplome del mercado inmobiliario, muchos han optado por conseguir, siquiera sea de forma temporal, una cierta ocupación de sus viviendas o apartamentos que les permita obtener un mínimo de rentabilidad para conseguir afrontar los consiguientes gastos y costes de la tenencia de los bienes inmuebles. Por ello, la opción ha sido ofrecer la vivienda o el apartamento para su ocupación por días o semanas a los turistas y visitantes esporádicos, como alternativa a los establecimientos hosteleros y alojamientos turísticos tradicionales (incluídos los típicos bloques de apartamentos).

Como suele suceder habitualmente, las novedades económicas y las innovaciones sociales generan problemas y retos a las anquilosadas y rígidas estructuras de nuestro sistema tributario. Si, además, le añadimos que, gran parte de los “apartamentos turísticos” se ofrecen de forma “clandestina” o en circuitos informales, aprovechando la escasa vinculación de los turistas con nuestro país, os puedo asegurar que, con el tiempo, aquí tenemos lío fiscal asegurado.

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Por el presente, dos breves apuntes en cuanto a la fiscalidad de este tipo de explotación de los bienes inmuebles.

En primer lugar, en cuanto al IVA, el criterio de la administración tributaria, vía la Dirección General de Tributos, es tan claro como subjetivo.

Tomando como referencia lo establecido en el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el criterio administrativo, es que el arrendamiento o explotación de los bienes inmuebles como “alojamientos turísticos” estará exento del Impuesto, en tanto, el arrendador no se obligue a prestar alguno de los “servicios complementarios propios de la industria hotelera”.

En cuanto al concepto “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, debemos tomar como referencia, por ejemplo, los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. En particular, como expresamente determina la Dirección General de Tributos, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los servicios de limpieza del interior del apartamento y servicios de cambio de ropa prestado con periodicidad semanal.

Por el contrario, y como ha especificado la Dirección General de Tributos (entre otras, en la reciente consulta vinculante de fecha 7 de agosto de 2013), no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

- Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Por consiguiente, cuando el arrendador de una vivienda vacacional se obligue a prestar al usuario los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales servicios tendrán la consideración de servicios de hostelería y, por tanto, deberán someterse al gravamen del IVA al tipo impositivo del 10%, incluyendo los servicios accesorios (básicamente, el servicio de limpieza). En caso contrario, si el arrendamiento vacacional no comprenda la prestación de servicios propios de la industria hotelera, dicho arrendamiento estará sujeto y exento del IVA.

Esta cuestión no es baladí pues, no sólo estamos hablando de la liquidación del IVA por la explotación del bien inmueble, sino por las consecuencias que podría tener en cuanto al IVA soportado en la adquisición y/o acondicionamiento del bien inmueble por parte del titular del apartamento. Como bien sabéis, la deducción del IVA soportado en el caso de bienes de inversión queda condicionada, de forma fraccionada, a que, en los cuatro o nueve periodos siguientes a la inversión realizada, el titular realice actividades sujetas y no exentas del IVA. Es decir, si el arrendamiento está exento del IVA, el titular del bien inmueble podría perder o ver limitado el derecho a dedurise el IVA soportado en la adquisición del inmueble así como en su eventual acondicionamiento (reformas, rehabilitación, mobiliario, etc.).

Permitidme una breve recesión. El criterio aquí expuesto es el mismo que deberíamos tener en cuenta en relación a los arrendamientos o subarrendamientos de partes de viviendas o habitaciones. En los años de bonanza este tipo de acuerdos o contratos parecían haber desaparecido salvo para algunos de los sectores menos favorecidos de la población. No obstante, fruto del deterioro y desgaste de las economías familiares, esta modalidad u opción económica es cada vez más habitual. De hecho la mencionada consulta vinculante de la Dirección General de Tributos analiza las implicaciones fiscales en el IVA de este tipo de acuerdos o contratos, dándose la circunstancia que, dependiendo del acuerdo entre las partes, sería posible o susceptible de someterse al gravamen de IVA. Ni que decir tiene que, estoy convencido de que pocos (o ninguno) de los eventuales sujetos pasivos del IVA tengan intención de cumplir fielmente los dictados de la Resolución; salvo excepciones, este tipo de acuerdos o contratos son el fruto de acuerdos entre personas en situaciones apremiantes o comprometidas, por lo que, difícilmente pueden permitirse el lujo de dar cabida a un tercero como es la Hacienda Pública.

El otro aspecto a mencionar en cuanto a los apartamentos turísticos, es que, en nuestra querida Cataluña, dicha modalidad de explotación es susceptible del gravamen del Impuesto autonómico sobre estancias en establecimientos turísticos. En efecto, según el artículo 103 de la Llei 5/2012, de fecha 20 de marzo,

3. Resten subjectes a l’impost els establiments i equipaments següents:

a) Els establiments hotelers, els apartaments turístics, els càmpings i els establiments de turisme rural, d’acord amb la legislació aplicable en matèria de turisme. (…)”

Es decir, esta modalidad de explotación se reconoce expresamente como establecimiento turístico, por lo que, deberán someterse a dicho gravamen y liquidarse convenientemente. El titular del apartamento deberá repercutir y cobrar del usuario la cuota del tributo que corresponda (en la actualidad, 0,65€/día o 0,45€/día).

Llegados a este punto, nos encontramos con dos gravámenes para una misma operación, si bien, el obligado a liquidar ambos tributos (sin perjuicio de la debida repercusión al usuario o beneficiario del servicio) es la misma persona (el titular o propietario del apartamento turístico).

Uno está tentado a pensar que si ha fijado una tarifa por día, basta aplicar el porcentaje de IVA que corresponda y liquidar el Impuesto, a la vez que, paralelamente, recaudará y liquidará el gravamen del Impost sobre estades a establiments turístics (IEET).

No obstante, como nos recuerda la Consulta nº 236E/13 de la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Cataluña, de fecha 11 de julio de 2013, resulta que no podemos obviar el artículo 78.4 de la Ley del IVA, allá donde dice que formarán parte de la base imponible del IVA, (…) “los tributos y gravámenes de cualquier clase que recaigan sobre las mismas operaciones gravadas, excepto el propio Impuesto sobre el Valor Añadido.”

Por consiguiente, la conclusión es obvia, el IEET formará parte de la base imponible del IVA y, en su caso, deberá repercutirse y liquidarse el IVA correspondiente. La gracia está servida, tenemos tributos con IVA. Una suerte de anatocismo tributario…

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2 respuestas a Hablemos del IVA de los apartamentos turísticos.

  1. marta dijo:

    Buenos días
    En relación al comentario sobre la deducción del IVA en casas rúales os comento lo siguiente:
    Regento una casa rural que fue rehabilitada en el año 2010 para tal fin. Como consecuencia de la inversión realizada, en el 2011 resultó una cantidad importante de IVA a devolver por lo que solicité la devolución. Desde entonces, y como consecuencia de un requerimiento de la Agencia Tributaria, he tenido todo un procedimiento que ha culminado en el Tribunal Económico Administrativo y que ha fallado a favor de la administración.
    Básicamente, el problema es que, según la administración, no justificamos la prestación de servicios, por tanto consideran que estamos SUJETOS a IVA pero EXENTOS por lo que no puedo deducir el impuesto.
    Estoy como autónoma, con registro de turismo y presto yo misma los servicios de limpieza y lavandería a los turistas tal como establece el art. 23.b de la Ley 37/92, dado que el negocio no tiene entidad para contratar a personal. Sin embargo, ellos se apoyan en una consulta vinculante (V055/2010) en la que no se consideran estos servicios como propios de la industria hotelera, cuando se prestan “a la entrada y salida de cada periodo contratado”. Han fallado como dije a favor de la Agencia Tributaria por FALTA DE PRUEBAS de haber prestado los servicios exigibles.
    Os agradecería alguna información al respecto; otras consultas vinculantes, sentencias etc… . Ahora solo me queda la posibilidad de interponer un Contencioso Administrativo que ya son palabras mayores. Es por eso, por lo que antes de tomar la decisión, estoy buscando fundamentos que avalen lo que para mí es indiscutible y que es la existencia de una actividad hotelera.

  2. JOSE MANUEL MOYA ESPASA dijo:

    HOLA.
    En relación con el comentario planteado sobre los arrendamientos de los Apartamentos Turísticos y su NO SUJECCIÓN al IVA, SIEMPRE QUE NO SE PRESTEN LAS ACTIVIDADES PROPIAS DE HOTELERIA, como las especificadas, se ha de dejar claro que esto es así siempre que sea coincidente la titularidad del apartamento con el arrendador, pero téngase en cuenta que en el momento de que el apartamento no sea de propiedad del arrendador, y este haya obtenido el apartamento al menos mediante contrato de arrendamiento y proceda a un subarriendo como apartamento turístico, en esta situación si estaría SUJETO a IVA Y NO EXENTOS, por lo que deberá sujetar los subarriendos al pago del impuesto, y en su caso el iva por los gastos o costes que soporte, estos si serán deducibles, como IVA soportado. ESTA ES MI CONSIDERACIÓN.

    Un saludo.
    jm.Moya Espasa

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