El nuevo ITP-AJD aplicable en Cataluña a los arrendamientos y su efecto mariposa.

El efecto mariposa en un concepto de la teoría del caos en virtud del cual, una pequeña perturbación de las condiciones o un movimiento en una parte del mundo puede generar una serie de efectos en cadena que consigan consecuencias imprevistas en otra parte del mundo, sin conexión aparente ni relación lógica.

Aunque a pequeña escala, desde hace unos días, algo semejante a un efecto mariposa se ha desarrollado a mi alrededor con ocasión de la reciente modificación en Cataluña de la normativa autonómica del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) en virtud de la Llei 2/2014, de 27 de enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público.

Como muchos ya conocerán, entre otras novedades destacadas (la principal de ellas fue el restablecimiento efectivo del Impuesto sobre Sucesiones), se aprobó la modificación del tipo de gravamen del ITP-AJD, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), aplicable a los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles no sujetos al gravamen del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Debe recordarse que el ITP-AJD, en su modalidad de TPO, se debe liquidar sólo cuando el arrendamiento no está sujeto a IVA. Por tanto, están sujetos a IVA y excluidos de TPO los contratos de arrendamiento de locales comerciales o de viviendas para uso de oficina o despacho, o el arrendamiento de vivienda cuando el arrendatario es una empresa o profesional, en el marco de su actividad económica.

Pues bien, en concreto, la normativa autonómica catalana establece que se abandone aquella arcaica escala de gravamen y ha optado por establecer un tipo fijo de gravamen (el 0,3% para lo que resta del año 2014 y del 0,5% a partir del 1 de enero de 2015). Dicha modificación no afecta en modo alguno a la base imponible (entre otras razones, porque no es competencia autonómica), de tal forma que, la base imponible, con carácter general, será la renta a abonar durante el periodo de duración del contrato de arrendamiento.

efecto mariposa

Cuando se publicó y dio a conocer dicha medida, la consecuencia inmediata ha sido el caos y desconcierto en gran parte del personal. ¿Es un nuevo tributo? ¿Debemos pagar por los antiguos contratos? ¿Cómo se aplica en los contratos existentes? Y otras muchas similares. Es decir, se ha puesto de manifiesto el desconocimiento general de la población de este tributo y su aplicación práctica. Cuando luego les explicas que el tributo se satisfacía de forma indirecta cuando se compraba el modelo o contrato oficial en el estanco con sus sellos y timbres, la tranquilidad, salvo excepciones, ha retornado a los hogares.

Lo que me lleva a recordar que, sin querer o queriendo, con esta medida, la Generalitat le ha dado una pequeña “patadita” a los estancos, por aquello de que representan algo así como una reminiscencia de las concesiones administrativas por la “gracia estatal” y toca dar coces…

Por otro lado, otro de los efectos del aleteo de la mariposa legal comentada, hace referencia al redescubrimiento o, mejor dicho, al conocimiento del artículo 9 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, del Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD, donde se establece que, el propietario o arrendador podrá ser responsable subsidiario del pago del tributo si ha recibido el primer plazo de la renta sin exigir al arrendatario la justificación de que ha realizado el correspondiente pago. O sea, que el arrendador, aparte de cobrar la renta, debe verificar que el arrendatario pague el impuesto.

Y una nueva cadena de efectos se produce seguidamente… ¿Y si no quiere pagar el arrendatario, tengo que pagar yo? ¿Se lo incluyo en la renta? ¿Lo liquido yo o lo liquida él? ¿Y de los contratos existentes, tengo que liquidar yo? Pues bien, empecemos por recordar que el obligado al pago del tributo, el sujeto pasivo, es el arrendatario. Gustará o no (intuyo que no suele ser de agrado de nadie), pero el responsable primigenio y el obligado a presentar la declaración-liquidación y su abono es el arrendatario (artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993). Evidentemente, tal y como están los tiempos, no creo que los arrendadores estén por la labor de devolver el dinero de la renta del primer mes a la espera de que el señor o señora arrendatario tenga a bien liquidar el Impuesto. Ya veremos por donde sale el sol.

Mi experiencia y recomendación práctica es que, por seguridad jurídica y por evitar conflictividades legales innecesarias, se opte por seguir la vía legal correspondiente: registrar, declarar, depositar fianzas, etc., aunque nos cueste algo más. Ahora bien, ya sabemos que en esta España nuestra, Cataluña incluida obviamente, todos llevamos un Luis Candelas o un Serrallonga en nuestro interior, por lo que intuyo que las partes colaboraran para que su contrato de arrendamiento se envuelva en un halo de clandestinidad: no se registre, no se declare a la Administración Tributaria competente, no se deposite la fianza en el organismo competente (el Institut Català del Sòl, en Cataluña), etc.

Otro aleteo más. Los famosos apartamentos turísticos. Como ya expuse aquí hace unos meses, en los últimos años y en particular en Barcelona y demás ciudades turísticas, se ha popularizado la explotación de viviendas como apartamentos o establecimientos turísticos. En Cataluña, esta modalidad de oferta turística está sometida al famoso Impuesto autonómico sobre las estancias en establecimientos turísticos (Impost sobre les estades en establiments turístics), en virtud del cual, por cada noche de estancia, el turista deberá pagar una cuota o tarifa fija. En este sentido, el propietario del establecimiento, del apartamento turístico, debería repercutir dicha cuota o tributo al turista y deberá declararlo y liquidarlo, con periodicidad trimestral. Ya situados, algunos me preguntan, ¿deberá el turista declarar y liquidar también el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas por el arrendamiento de la vivienda, por ejemplo, por una semana? Pues, diría yo que la respuesta es que, si el arrendamiento está exento del IVA tendremos que hacer la gestión de presentar la declaración y liquidación por cada “contrato de arrendamiento de vivienda” o “derecho de uso y disfrute” que se formalice, con independencia de que la duración sea exigua. Por si acaso, dejaría claro desde el inicio la duración, porque si lo dejamos sin definir, recordemos aquello de que, si no computa el plazo de duración en el contrato, “se girará la liquidación computándose seis años”, ahí es nada. Algún arrendador puede tener la tentación de “olvidarse” de exigir el Impuesto a su arrendatario turista, pero si declara y liquida el Impuesto autonómico sobre estancias en establecimientos turísticos, debería pensar que la administración autonómica competente tendrá algo de información sobre los contratos y ocupación existente.

Por último, para no cansaros más con los aleteos, anticipo un efecto previsible: la extensión de esta nueva modalidad de gravamen por otras Comunidades Autónomas. Al tiempo.

 

Esta entrada fue publicada en Otros tributos. Guarda el enlace permanente.

5 respuestas a El nuevo ITP-AJD aplicable en Cataluña a los arrendamientos y su efecto mariposa.

  1. Guillermo Orleáns dijo:

    Interesante artículo, sobre todo para los que nos dedicamos habitualmente a liquidar este impuesto. No acabo de entender el párrafo donde se menciona la sujeción a la modalidad de TPO de este hecho imponible, donde se dice que no estará sujeto a TPO cuando el arrendatario sea empresario o profesional en el ejercicio de su actividad económica, yo diría que esta referencia debería ser para el arrendador y siendo este sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad, siempre que el bien arrendado sea una vivienda, estaríamos ante una actividad sujeta y exenta de IVA, por tanto sujeta a la modalidad de TPO, sin posibilidad de renuncia a la exención, con lo que conllevaría liquidación de TPO en todo caso.
    No se si se me está escapando algo en relación a este asunto o con la referencia al arrendatario empresario o profesional se entienden comprendidos los supuestos de subarriendo o cesión a terceros, prestación de servicios complementarios de hostelería…
    Aprovecho estas líneas para agradecerle todo lo comentado en este blog de gran interés para todos los profesionales del sector, en mi caso particular, de especial interés por los comentarios de tributos autonómicos.

  2. joaquin balanzo tintore dijo:

    Cuanto tiempo tenemos para pagar el ITP despues de comprar una vivienda de segunda mano.
    En Cataluña es del 10%?

  3. Frank dijo:

    Soy Agente Inmobiliario, y se me ha presentado un caso un tanto extraño:

    En Catalunya hice la consulta en Tributs de la Generalitat sobre la obligatoriedad de pagar 3 años de impuesto de ITP sobre los alquileres, aunque el inquilino desista a partir del primer año.
    Pregunté: ¿Los 2 años restantes que ya se han liquidado de impuestos se pierden?
    Contestación Generalitat: SI, claro; es obligatorio pagar 3 años.

    En cambio un cliente-amigo, alquiló una vivienda a través de las Oficinas Municipales de Habitatge de su Ayuntamiento y le dijeron que tenía que ir él personalmente a liquidarlo.
    Le asesoraron que no liquidara los 3 años, que exigiera que sólo quería pagar 1 año de ITP, que si el siguiente año seguía alquilado, ya iría a pagar la diferencia.
    El cliente se presenta a pagar el ITP de sólo 1 año a Tributs de la Generalitat y a regañadientes le cobraron sólo 1 año de ITP.

    Le hicieron saber que estaban hartos de los “Señores de las Oficinas Municipales de Habitatge”, que podrían dedicarse a lo suyo y no a asesorar……

    (Si, si, a regañadientes; pero mi cliente-amigo se salió con la suya y pagó solo 33 € en vez de los 99 que me habrían cobrado a mí).

    No me extraña que los clientes sigan pensando que los profesionales, (los que asesoramos para evitarles males mayores) somos unos “mangantes”, que cobramos más en nuestro beneficio e intentamos engañarles.

    • Francisco Montes dijo:

      Buenos días. Mi nombre es Francisco, yo también soy agente inmobiliario en Catalunya. El tema del ITP es el siguiente:
      Tu has de liquidar el ITP por la duración del contrato. Si tu haces el contrato por un año, liquidas el ITP de un año, pero si en el contrato pones tres años has de liquidar 3 años. EL detalle está en que si pones un año diciendo que la ley le otorga prorroga hasta los 3, indirectamente estas diciendo que el contrato es por 3 años y en este caso te hacen liquidar los 3 años.

  4. Marisa dijo:

    Una acotación, el alquiler turístico no es alquiler de vivienda, entendida ésta como morada del individuo. Si además el arrendador se dedica a alquilar el piso de forma habitual, estamos hablando de actividad económica. En conclusión, el alquiler de apartamentos turísticos está sujeto y no exento de IVA, al tipo del 21%, o del 10% si se considera hostelería.

Deja un comentario