Obras de reforma a cambio de carencia o bonificaciones de renta en el alquiler de inmuebles. Con IVA, por favor.

Al concertar y formalizar un nuevo contrato de arrendamiento inmobiliario, es una práctica habitual o común, que dado el estado físico y la necesidad de reforma y saneamiento del bien inmueble, las partes acuerden algún tipo de carencia o bonificación en la renta condicionada a que el inquilino asuma a su costa la realización de determinadas obras y/o acondicione el bien inmueble.

Permitidme que aproveche la ocasión para denunciar el ruinoso, lamentable y calamitoso estado físico de muchos inmuebles de nuestro país. En ocasiones, uno queda sobrecogido ante el rastro de deterioro y suciedad que han dejado a su paso los anteriores ocupantes así como la dejadez o indiferencia de los propietarios; al entrar, uno tiene la sensación que tiempos pretéritos han vuelto ante tamaño rastro de barbarie…

Jack

Dicho esto, retomemos el tema de las obras así como el acondicionamiento del inmueble por parte del arrendatario.

El caso es que, en la reciente Sentencia de fecha 26 de septiembre de 2013 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Serebryannay vek EOOD, asunto C-283/12, este Tribunal entiende que el derecho a usar y arrendar un bien inmueble por una persona (física o jurídica) a cambio de los servicios de mejora y amueblamiento de esos inmuebles es una operación a título oneroso, una prestación de servicios, sujeta al gravamen del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

De hecho, como afirma el Tribunal, cuando, en virtud de un contrato celebrado con el propietario de un bien inmueble (un apartamento, en el caso enjuiciado), el arrendatario o inquilino se obliga a prestar a sus expensas los servicios de acondicionamiento y amueblamiento del inmueble y obtiene, a cambio, el derecho de disponer del referido apartamento a fin de utilizarlo para su actividad económica durante la vigencia de dicho contrato sin estar obligado a pagar alquiler alguno (con independencia de que el propietario tenga derecho a recuperar el inmueble acondicionado al término de dicho contrato), la referida prestación de servicios de acondicionamiento y amueblamiento está incluida en la categoría de las prestaciones de servicio a título oneroso en el sentido del artículo 2, apartado 1, letra c), de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del Impuesto sobre el Valor Añadido.

En estos casos, como explicita el Tribunal, existe una relación directa entre la referida prestación y la contraprestación realmente recibida por quien efectuó la prestación: “el derecho de disponer del apartamento de que se trata para los fines de su actividad económica durante la vigencia de dicho contrato”.

Aclara adicionalmente el Tribunal que, el hecho de que la prestación de servicios de que se trata únicamente beneficie al propietario del inmueble tras la expiración del contrato no tiene incidencia alguna al respecto, puesto que, desde la celebración de dicho contrato sinalagmático, las partes se obligan una frente a la otra a efectuar prestaciones recíprocas (véanse, por analogía, las Sentencias del TJUE de fecha 21 de marzo de 2002, Kennemer Golf, Asunto C 174/00, y de 3 de septiembre de 2009, RCI Europe, C-37/08).

De hecho, para el Tribunal, no existe duda posible de que estamos ante una relación sinalagmática, es decir, con prestaciones recíprocas, susceptibles ambas del oportuno gravamen de IVA:

“(…) Tal relación directa queda acreditada cuando existe entre quien efectúa la prestación y su destinatario una relación jurídica en cuyo marco se intercambian prestaciones recíprocas y la retribución percibida por quien efectúa la prestación constituye el contravalor efectivo del servicio prestado al destinatario.”

Este aspecto es muy importante pues, de la misma manera que interpreta que las prestaciones de servicios efectuadas por el arrendatario son susceptibles de someterse a gravamen de IVA, la contraprestación, el derecho de uso o arrendamiento (la renta “bonificada”), debería considerarse, igualmente, al objeto de determinar el eventual gravamen del IVA. Claro que la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no lo explicita pues está abordando sólo la cuestión de la operación realizada por el arrendatario, en tanto prestador del servicio. No obstante, no debe olvidarse que, en tanto existe una eventual “permuta” de servicios o intercambio de bienes y derechos (“una prestación de servicios se intercambia por otra prestación de servicios”), la base imponible de ambas contraprestaciones se ven afectadas.

Así las cosas, el Tribunal concluye afirmando, “(…) una prestación de servicios de acondicionamiento y amueblamiento de un apartamento debe considerarse efectuada a título oneroso cuando, en virtud de un contrato celebrado con el propietario de dicho apartamento, el prestador de tales servicios se obliga, por una parte, a efectuar la citada prestación de servicios a sus expensas y obtiene, por otra, el derecho de disponer del referido apartamento a fin de utilizarlo para su actividad económica durante la vigencia de dicho contrato sin estar obligado a pagar alquiler alguno, mientras que el propietario recupera el apartamento acondicionado al término del citado contrato.”

En palabras llanas, en virtud de la citada Sentencia, se entenderá que existirá una prestación de servicios sujeta al gravamen del IVA, realizada por el arrendatario a favor del arrendador, cuando el arrendatario sea un sujeto pasivo del IVA actuando en el marco de su actividad empresarial o profesional y se obligue o comprometa a realizar determinadas obras de mejora o reforma del inmueble a cambio de un derecho de uso o arrendamiento del inmueble. Por su parte, el arrendador, deberá revisar y repercutir el IVA correspondiente conforme las reglas de determinación de la base imponible aplicables a las operaciones de permuta.

 

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0 respuestas a Obras de reforma a cambio de carencia o bonificaciones de renta en el alquiler de inmuebles. Con IVA, por favor.

  1. Genial artículo, la verdad preocupa mucho como dice el artículo el estado patético de muchas fincas de nuestro país!

  2. Enhorabuena por el artículo. Creo que muchos teníamos sospechas por el enfoque de esta transacción, que ahora han quedado aclaradas.
    Saludos

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