Inmuebles y pensiones

En un ranking de las mayores preocupaciones ciudadanas, esas dos cosas ocuparían un lugar destacado. Los bancos y cajas no saben qué hacer con tanto inmueble; y los nacidos después de 1960 empezamos a tener la certeza fundada de que nuestras pensiones públicas serán peores que las de nuestros padres, los babyboomers. El ratio trabajador / pensionista en España en 2010 es de 3,7… en 2050 será de 1,5.

La administración es consciente de esa incertidumbre con las pensiones, y por eso hace años que concede ventajas fiscales a quienes, hipotéticamente, se buscan soluciones por su cuenta contratando planes y fondos de pensiones privados que gestionan terceros.

Coincidirán conmigo en que la gestión ‘delegada’ de nuestra pensión está dando resultados muy pobres. Ninguno de los planes ha dado rentabilidades mejores que la evolución del IBEX en los últimos 10 años, y la mayoría ni siquiera llegan a la rentabilidad de la deuda pública. Descontada la inflación algunos dan resultados negativos. Sólo los incentivos fiscales dan algún sentido económico a los planes de pensiones estructurados a través de gestores institucionales, sólo eso. Esos gestores institucionales están, en una mayoría abrumadora, vinculados a entidades financieras.

Pues bien, ¿porqué no dar esas mismas ventajas fiscales a los planes de pensiones personales que gestiona uno mismo? Si además, esos menores ingresos fiscales del incentivo fuera neutralizada en las cuentas públicas con ingresos obtenidos por una mayor recaudación por ITP, y se ayudara a solucionar parte del problema del stock de vivienda, ¿qué problema habría? No parece que haya ninguna explicación racional a negar a los ciudadanos la misma subvención fiscal que reciben, indirectamente, las entidades financieras al estar bonificado vía IRPF un producto que por sí sólo no tiene sentido económico. Bien, sí tiene sentido económico para la cuenta de resultados de la gestora del fondo.

Conceptualmente, otros países ya han hecho la misma reflexión, y concedido los mismos beneficios fiscales que tienen los planes de pensiones a las inversiones que hacen los particulares, de manera soberana. El ejemplo más evidente y cercano es el Reino Unido, donde los ‘self-invested pension plans schemes’ (SIPP schemes) existen desde hace muchos años, y la reciente ley de presupuestos para 2011-2012 los ha mantenido en vigor, con las restricciones inevitables fruto del alto déficit público del tesoro inglés.

Ahí va la propuesta: que la compra de inmuebles para destinarla a alquiler de vivienda a largo plazo (el stock residencial es el mayor problema) goce de las mismas ventajas fiscales de las que gozan las aportaciones a planes de pensiones. La aplicación de un tipo reducido de ITP a las compras de esas viviendas sería otra medida a adoptar conjuntamente con lo anterior, pero de manera temporal para lograr un mayor impacto en el tiempo. Con esta medida se estimularía el mercado inmobiliario con una finalidad social clara: dotar de mayor número de viviendas en alquiler. Las transacciones generaría ingresos en las administraciones autonómicas, aunque se aplique un tipo reducido (es más un 4% de algo, que un 7% de nada). Se fomentaría el concepto de inversión inmobiliaria como complemento de la planificación de la pensión futura, lo que supone una nueva cultura de la inversión inmobiliaria, habitual en otros países, y que nada tiene que ver con el ‘pelotazo’ del pasado. Sólo medidas que fomenten la reducción de los stocks vía alquiler tienen algún sentido como política de vivienda, máxime si además contribuyen a poner viviendas dignas en arrendamiento en el mercado.

Existe un abismo entre el precio de la vivienda en compra y la renta disponible de las familias, sin olvidar que la financiación al particular ha desaparecido. La vivienda como bien de primera necesidad sólo se va a poder consumir pagando un alquiler, no pagando una hipoteca de propietario. El stock actual puede ser puesto en alquiler por sus propietarios actuales, las entidades financieras. Pero el saneamiento del sector exige que los inmuebles salgan de los balances de las cajas y bancos.

¿Quién le pondrá pues el cascabel al gato? La principal forma de sacar esos inmuebles de los balances es creando instrumentos eficaces de inversión colectiva, para que los inversores institucionales rentabilicen portfolios residenciales vía alquiler, como ocurre en Francia, Holanda o Alemania, y existan alquileres a precios asumibles por los consumidores. Sin embargo, ni el marco actual de los instrumentos de inversión colectiva (no parece que las SOCIMI’s sirvan con flexibilidad a ese fin), ni los precios, ni el rating país está permitiendo a los fondos institucionales (fondos de pensiones, etc) tener interés en nuestro mercado residencial en particular, e inmobiliario en general.

Pero hay otras formas alternativas de intentar dar alguna solución a nuestro problema con el stock residencial, y una de ellas podría ser la que proponemos, una aplicación es España de la idea del ‘self-invested pension plan (SIPP)’, instrumento que ya existe en el Reino Unido: es el ciudadano el que decide cómo planificar su pensión e invertir él mismo, con las mismas ventajas fiscales que se dan cuando un tercero (gestora de fondos) lo hace en su lugar, como sucede ahora.

En definitiva y como resumen, las razones para lanzar esta idea son:

  1. Es una herramienta da planificación de las pensiones futuras que se debe dar a los particulares, una alternativa o complemento al sistema público de pensiones. La tan denostada inversión en inmuebles es, sin embargo, un elemento esencial en cualquier patrimonio de fondos de pensiones. Porque resiste bien la inflación, y tiene un alto potencial de generar rentas estables y constantes a muy largo plazo. La cultura de la inversión en inmuebles como fuente de ‘cash-flow’ estable debe imponerse y substituir a la del inmueble como instrumento especulativo.
  2. Es una herramienta para que los particulares canalicen su ahorro con alternativas seguras y a largo plazo, con un buen comportamiento ante las inflación (siempre que, como es práctica común, los contratos estén indexados al IPC).
  3. Mientras existan incentivos fiscales para unos altamente ineficaces y onerosos (vía comisiones) sistemas privados de pensiones, no existe ninguna razón lógica para privar de esos mismos incentivos a quien persigue el mismo fin (el ‘rationale’ de la medida es el mismo), pero por sus propios medios.
  4. La estimulación del alquiler de vivienda es un objetivo público, repetido hasta la saciedad. Esta medida lo fomentaría y acercaría los ratios de ocupantes de viviendas en alquiler a las medias europeas.
  5. La reactivación del mercado de compra de inmuebles para alquilar provocaría una entrada de ingresos en las finanzas autonómicas, vía ITP. La medida tendría una eficacia aún mayor si se ofreciera un ITP reducido a los particulares que comprasen viviendas para alquilarlas con esta finalidad; y aún más si la rebaja fuera ambiciosa y acotada en el tiempo.

No olvidemos que nada cambiará si seguimos haciendo las cosas como las hemos venido haciendo. Necesitamos que muchas cosas cambien, y para eso debemos proponer ideas nuevas. Ahí va una.

Aldo Ibáñez

www.exnovo-am.com

0 pensamientos en “Inmuebles y pensiones

  1. Esaú

    Muchísimas gracias por tu magnífica intervención y no menos interesante propuesta Aldo.
    De todos modos, en un sistema tributario como el nuestro, dicha propuesta podría catalogarse de quimérica. Hay que recordar que en nuestro IRPF -base del principio de progresividad del sistema- se puede definir como un impuesto «dual truncado». Es dual porque se gravan de forma progresiva -vía tarifa- las rentas derivadas del esfuerzo -del trabajo, de la actividad- y, en cambio, de forma minorada y a un tipo fijo las rentas presuntamente del ahorro.

    Este sistema dual se utiliza en modelos tributarios de paises nórdicos y su lógica parte de que las rentas que he llamado del esfuerzo tributan más porque es la primera vez que entran en la cadena de gravamen. Por contra, las rentas del ahorro son rendimientos generados por unas rentas que ya tributaron en su día y que el contribuyente ha decidido ahorrar en lugar de consumir. Por ello su tributación se minora.
    ¿Cuál es el problema? Pues que el Gobierno hizo un sistema dual «truncado» en claro ataque a las rentas inmobiliarias, puesto que se consideró a estas como rentas primarias y no del ahorro. Es decir, si mi ahorro lo convierto en inmueble y lo alquilo, en lugar de pagar a un tipo fijo, me voy a la escala general -con ciertas reducciones-.
    Para mí, esta cláusula, fruto de que en nuestro país el dueño del ladrillo está aún visto como el antiguo terrateniente, es una desfachatez y hace que nuestro impuesto sea ridículo. Junto a la tributación de la distribución de dividendos sin deducción, claro…
    En fin, que ojalá nuestros hijos o nosotros en nuestra senectud veamos que tu propuesta vea la luz, pero será complicado, creo yo…

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    1. Jordi

      Felicidades por el interesantísimo artículo publicado.

      Dichas medidas hace tiempo que estoy dándole vueltas a como reactivar dicho sector que por desgracia ha sido una de las dos fuentes de inversión mayores en España. Un sector que ha basado su éxito en la mera especulación.

      Respecto al comentario precedente, me gustaría indicar que si bien es cierto que los rendimientos derivados del alquiler tributan a la escala general, las reducciones establecidas en la normativa reguladora del IRPF, implica que si se destinan a vivienda tributan de entrada sólo un 60%. Y si además cumplen otros requisitos pueden quedar exentos de tributación.

      La opción del alquiler en vivienda es una buena opción cuando se canaliza por persona física y se destine efectivamente a vivienda. Si por el contrario se trata de alquiler de local, no se goza de dichas ventajas fiscales.

      Dado que aún habiendo dichas medidas fiscales que pueden dejar exentos de tributación el éxito conseguido hasta la fecha es relativo pues existe un inmenso mercado inmobiliario vacío. Como bien apuntas, un estimulo apropiado sería que parte de dichas rentas obtenidas por el alquiler aparte de estar exentas fueran objeto de una deducción adicional si son canalizadas hacia la reinversión de nuevas adquisiciones de inmuebles para destinarlos también al alquiler.

      Cuando se canaliza mediante una sociedad inversora, las rentas derivadas de dicho alquiler deben tributar íntegramente no gozando de ventaja fiscal alguna. Si bien existe el régimen especial de las SOCIMI, como bien se apunta, éstas no han tenido el éxito esperado.

      Otra propuesta posible sería modificar el Impuesto sobre Sociedades para introducir un régimen similar al existente con el IRPF añadiendo la ventaja fiscal adicional que he comentado.

      Seguramente, os preguntareis que gana el Fisco con dichas medidas propuestas, conseguiría recaptar más impuestos indirectos (ITP e IVA) apuntamos por el post y conseguiría reactivar un mercado muy castigado (el inmobiliario) pudiendo sacar un rendimiento vía alquiler así como dar alas al sector bancario desposeyéndoles de los “bad assets”.

      Saludos

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  2. Esaú Alarcón

    Hola Jordi,
    No quisiera dar la impresión de que no estoy de acuerdo con vosotros en que las medidas de apoyo al arrendamiento serían positivas. Lo que pasa es que mi experiencia me lleva a pensar que no se harán porque, aunque como bien comentas existen ya una serie de reducciones y ventajas, las mismas son aplicadas de forma restrictiva por la Administración tributaria. Véase, en este sentido, la interpretación dada al concepto de «alquiler de vivienda» por la Dirección General de Tributos, que lo asimila a la vivienda habitual cuando esta última palabra no aparece en el redactado legal de la reducción…
    Con la nueva ley se cambió el sentido de las medidas de apoyo al sector inmobiliario, pasando a fomentarse el lado del inquilino y de las pequeñas obras de reparación y, por el contrario, las ventajas para el propietario han desaparecido.
    De todos modos, insisto en que además de medidas fiscales, debería establecerse un nuevo marco jurídico para el arrendamiento, de forma que la seguridad jurídica para el arrendador sea mayor que la actual, porque de lo contrario, mucha gente seguirá sin creer en este vehículo de inversión.
    Muchas gracias por tu comentario

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