Bomba fiscal. El lío fiscal por arrendar una vivienda a un autónomo.

Cuando planteamos preguntas o consultas formales a los órganos consultivos, en este caso, la Dirección General de Tributos, conviene reflexionar previamente si vale más permanecer en la duda o confusión o, por el contrario, exponerse a una indeseable certeza. Y, es que, hay consultas que, aunque planteadas de buena fe y con la mejor de las intenciones, las carga el diablo y resultan desastrosas para el conjunto, algo así, como poner una metralleta en manos de un mono.

Esta introducción viene a cuento de la reciente Resolución DGT V0044-19 de 4 de enero, en las que, el consultante pregunta acerca del tratamiento en materia del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del arrendamiento de una finca para su uso mixto, tanto para su uso como vivienda o residencia habitual, como para afectar parcialmente a su actividad económica o profesional.

Pues bien, si bien la respuesta del órgano consultivo es, en parte, esperable y obvia, acorde con la normativa vigente, también cabe señalar que, una vez más, la DGT muestra su rostro más inflexible y revelando su desconexión con la realidad social y económica de nuestro país. Pensemos, por un momento, la cantidad de profesionales y empresarios que trabajan y desarrollan su actividad económica en su domicilio particular. Esos autónomos de los que sólo nos acordamos para pedirles el voto, pero que permanecen ignorados y vilipendiados por las Administraciones.

El criterio de la Administración es el siguiente:

  • El arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso directo y exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del IVA, salvo que sea de aplicación alguna de las salvedades previstas en el artículo 20.Uno.23º de la LIVA.
  • En el caso de un arrendamiento mixto, como el descrito, el arrendamiento, en su totalidad, estará sujeto y no exento del IVA, al tipo general del impuesto del 21%.

    En este sentido, literalmente, la DGT señala que «será así en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, incluso cuando sobre una misma edificación se realicen dos contratos distintos, uno para la vivienda y otro para el despacho profesional.»

A tal conclusión llega la DGT a partir del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, al entender que, «la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo la exención preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso».

Hasta ahí bien, nada que objetar. La controversia surge cuando interpreta que, el uso efectivo del edificio (en todo o en parte) como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención no es requisito suficiente sino que, además, la norma exige «que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas

Y digo yo, ¿a qué terceras personas se referirá la DGT si la utilización de la vivienda como despacho profesional la efectúa el mismo arrendatario? Los que ejercemos una actividad económica a título individual, los autónomos, tenemos una «doble vida», la personal y la profesional, pero, a día de hoy, no somos dos personas diferenciadas (¿o sí?), prueba de ello es que, entre otras cosas, presentamos una única declaración de la Renta por cada periodo impositivo.

Dejando de lado la reducción al absurdo del salto interpretativo, creo que esta Resolución puede dar lugar a graves problemas y controversias. Os planteo algunas cuestiones.

  • En virtud del artículo 60.1 de la Ley 48/2015, de 29 de octubre (con efectos 1 de enero de 2016), se modificaba el artículo 30.2.5ª de la Ley 35/2006 del IRPF, para permitir que, en los casos en que el contribuyente afectase parcialmente su vivienda habitual al desarrollo de su actividad económica, los gastos de suministros de dicha vivienda, tales como agua, gas, electricidad, telefonía e Internet, en el porcentaje resultante de aplicar el 30% a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad respecto a su superficie total, salvo que se pruebe un porcentaje superior o inferior.

    Es decir, se abría la puerta a que, los profesionales y empresarios individuales que trabajasen desde casa, siquiera sea de forma muy cicatera, pudieran deducirse parte de los gastos básicos.

    Bien, ahora resultará que, si algún infeliz o incauto que, presumiendo la buena fe de la Administración, hubiese optado por acogerse al mencionado precepto, se expone a que, el miserable ahorro fiscal que obtenga por la deducción de dichos consumos y gastos en la determinación del rendimiento neto de la actividad económica en el IRPF no le compense el encarecimiento, en un 21%, de la renta del alquiler de la vivienda.

    Una auténtica catástrofe.

    Además, este criterio sitúa en manifiesta desigualdad al que vive y trabaja en un piso de arrendamiento que el que tenga la fortuna de disponer de una vivienda de su propiedad, pues este riesgo fiscal únicamente a los primeros.

  • Si se sigue el criterio administrativo, la mera afectación parcial de la vivienda a la actividad económica supone que el arrendamiento se someta al gravamen del IVA del 21%, por su totalidad. En cambio, precisamente, porque hay un uso mixto o afectación parcial, según lo establecido en el artículo 95 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, el autónomo tendrá limitado, mejor dicho, le será negado el derecho a la deducción de las cuotas soportadas del IVA.

    Sangrante.

  • Los problemas no son sólo para los arrendatarios. Los arrendadores se verán seriamente afectados pues ellos son, conforme lo dispuesto en el artículo 84 y ss. de la LIVA, los responsables y obligados tributarios a repercutir y liquidar el Impuesto.

    Obviamente, si el arrendatario le comunica, a la formalización del contrato, que va a afectar parcialmente la vivienda y ejercerá una actividad económica, es tan sencillo como «reconducir» la renta y el gravamen, desde el inicio.

    Ahora bien, en la práctica, difícilmente el arrendador dispone de esta información y la puede conocer. Es más, es habitual establecer en los contratos cláusulas tipo por las que se niega o limita el ejercicio de cualquier actividad económica por parte de los inquilinos. Ello debería bastar para salvar su responsabilidad inicial.

    ¿Qué sucedería si, el inquilino, «a escondidas» del arrendador, ejerce y desarrolla su actividad económica en la vivienda? Supongamos un joven programador que, como no tiene mucho más, desde casa dedica días y noches a picar códigos y desarrollar aplicaciones e interfaces.

    La Administración tributaria, a partir de sus declaraciones del IRPF de este joven, comprueba que afecta parcialmente la vivienda a su actividad profesional. Con esta información, se va al arrendador y le exige el IVA no repercutido.

    Si, por casualidad, el arrendador pudiese exhibir un contrato de arrendamiento en el que constase la limitación a dicho uso profesional o la limitación al mismo, debemos pensar que ello es suficiente para que la Administración desista de exigir el gravamen (no debería ser responsable del incumplimiento contractual de un tercero, salvo que se pruebe conocimiento cierto de tal incumplimiento).

    Ahora bien, si el arrendador no quiere tener problemas en lo sucesivo con la AEAT, le quedan únicamente dos opciones: o exigir/repercutir al joven programador el IVA en las rentas sucesivas (autorizando tácitamente la afectación parcial o uso mixto) o, por el contrario, denunciar el incumplimiento, instar la Resolución del contrato y el consiguiente desahucio del incauto inquilino.

    Desolador.

Seguramente, hay más cuestiones que podrían surgir. Me he limitado a apuntar aquellas ideas más evidentes y problemáticas para llamar la atención del daño y consecuencias de la desafortunada y rigurosa Resolución administrativa.

Al final, hay que evitar jugar con fuego… pues nos acabamos abrasando todos.


2 pensamientos en “Bomba fiscal. El lío fiscal por arrendar una vivienda a un autónomo.

  1. Edgar Martín Masó

    Es desolador Emilio. Con la minucia que otorgó el gobierno a los autónomos que desarrollan el trabajo desde su casa que por lo menos, nos proporcionaba cierta seguridad jurídico-tributaria, aunque fuera una miseria…., y ahora te viene tributos con ésta. Es alucinante. En fin, no pienso deducir ningún gasto a nadie en esta Renta por si las moscas

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