Acerca de las daciones en pago.

Desde mi particular punto de vista, una de las principales causas de la actual crisis económica y financiera es la incapacidad de los distintos agentes económicos de asumir la responsabilidad de sus actos. Durante los ilusorios años de bonanza, la gente se afanaba por demostrar y hacer mención a su participación en los éxitos individuales y colectivos; ahora bien, cuando las tornas cambian, resulta que el actual triste devenir es huérfano, es más, si algo sale mal es fruto de un “entorno” impersonal e inmisericorde que arrastra y supera las buenas voluntades y los más elevados espíritus.

Este prolegómeno me sirve para orientar mi particular visión acerca de una de las operaciones más de moda actualmente: las adjudicaciones para el pago de deudas (o, daciones en pago), especialmente, las hipotecarias. El caso más conflictivo es aquella operación en virtud de la cual, el acreedor hipotecario (normalmente, una entidad financiera) se adjudica (vía ejecución hipotecaria) el bien inmueble gravado a cambio de extinguir parcial o totalmente la deuda hipotecaria pendiente (incluyendo intereses ordinarios, de demora y demás costes).

Tras unos primeros y sensacionalistas pronunciamientos de la Audiencia Provincial de Navarra, ahora, la Audiencia Provincial de Girona (ver Auto Audiencia Provincial Girona-1) estima la entrega de la vivienda como fórmula para saldar la hipoteca, con independencia de que el valor de adjudicación de la vivienda, a día de hoy, sea notablemente inferior al importe total de la deuda hipotecaria pendiente de pago. En cualquier caso, debe hacerse constar que el reciente Auto no resuelve sobre la propia ejecución hipotecaria sino sobre los actos seguidos por el acreedor hipotecario del embargo de otros bienes distintos al bien inmueble que servía de garantía. En este sentido, la Audiencia Provincial de Girona le niega al acreedor hipotecario la legitimación para aplicar la cautela prevista en el artículo 579 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, del Enjuiciamiento Civil (“si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”).

Pues bien, quisiera ser sumamente cauteloso con este tipo de pronunciamientos. Y me explico:

1. Entiendo que existen buenas e, incluso, justas razones que motivan este tipo de resoluciones, pero dado que estamos en un Estado de Derecho, “Rule of Law”, sería conveniente respetar la Ley vigente y hacerla cumplir. Como iusnaturalista, evidentemente, aspiro a una verdadera Justicia, no obstante, dicha aspiración o fundamentos últimos sólo deberían regir en la determinación o fijación de las Leyes, no siendo admisible, que las instituciones que deben cumplirlas y hacerlas cumplir, se dediquen a obrar conforme a su particular visión de la Justicia.

Esto viene a colación pues, particularmente, no entiendo que si existe una hecho o contrato cierto (la existencia de determinada deuda hipotecaria), admitido y reconocido por las partes intervinientes, en un momento concreto, y quedando probado un incumplimiento o la incapacidad para el cumplimiento del contrato, se adopte una resolución que modifique arbitrariamente uno de los aspectos esenciales del contrato (en este caso, la deuda hipotecaria total). Digo arbitrariamente, porque resulta que dicha modificación depende de la voluntad de un tercero (el árbitro o juez), el cual, se extralimita a cambiar de facto la norma con su interpretación.

En el presente caso, aunque parecen existir unas bienintencionadas razones, algunos de estos pronunciamientos generan una alteración sustancial del contrato, por un ajeno a la relación (exógena), de forma artificiosa y contraria a la voluntad de las partes con ocasión de su suscripción.

Es más, nos guste más o menos, en la normativa vigente se establece un criterio legal sumamente claro en relación a los procedimientos de ejecución hipotecaria. En concreto, en el artículo 671 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, del Enjuiciamiento Civil, se establece que, si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación (50% hasta la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio).

Por si acaso, recuerdo el precepto legal de que “la ignorancia de las Leyes no eximirá de su (debido) cumplimiento“; o sea, no es admisible alegar o desconocer los posibles efectos adversos que para una persona pudieran derivarse de una potencial falta de atención a la normativa.

Por tanto, la consecuencia de la propagación de estos pronunciamientos es que, en el futuro, los eventuales prestamistas o acreedores, previendo una eventual modificación exógena de sus contratos en detrimento de sus intereses, exigirán mayores contraprestaciones y/o garantías a los potenciales deudores o prestatarios, dificultando aún más, si cabe, el acceso de estos últimos a la financiación ajena.

2. Por el contrario, en mi opinión, insisto en que debería hacerse cumplir la Ley y, en el caso de los contratos, debería hacerse cumplir los acuerdos adoptados libremente por las partes con ocasión de su suscripción (evidentemente, en aquellos contratos en que alguna de las partes viese afectada su libertad y capacidad, estamos ante un contrato o acto nulo, lo que lo convierte excluido del Derecho).

Uno de los acuerdos o pactos adoptados por las partes en todo contrato de garantía hipotecaria es la fijación del valor del bien inmueble objeto de gravamen a los efectos de su posterior ejecución hipotecaria o subasta judicial (como se exige textualmente en el artículo 682 de la Ley 1/2000, de 7 de enero). Este acuerdo es sumamente relevante y, conforme la normativa vigente, la falta de determinación de dicho valor podría conllevar importantes limitaciones a la inscripción y validez del contrato.

Como he mencionado, dicho valor es determinado por las partes (con independencia del hecho que se empleen profesionales “independientes”, como tasadores, para su determinación, o que, el prestatario, en la mayoría de ocasiones, no tenga capacidad real para la fijación del valor) y existe un acuerdo sobre el mismo. Tal es así que, en la mayoría de casos, el valor resultante condiciona o vincula el valor del propio préstamo o crédito.

Por tanto, ante la incapacidad para hacer frente a la deuda respecto de la que trae causa la garantía hipotecaria, entiendo legítimo instar la ejecución hipotecaria por parte del acreedor. Ahora bien, respetando las actuales cautelas legales (básicamente, la liquidación de las deudas o cargas preexistentes), la valoración de dicha adjudicación en pago de la deuda, el valor de la ejecución hipotecaria por parte del acreedor, debería ser el propio valor dado por las partes. En palabras llanas, la transmisión entre el deudor y el acreedor se debería realizar por el propio precio previamente pactado.

En este punto, estimo adecuada la mención de los Magistrados firmantes del Auto de la Audiencia Provincial de Girona a la “doctrina de los actos propios” (pese a no compartir el resto que le acompaña). Efectivamente, lo que un Juez, Magistrado o Tribunal debe exigir es el debido cumplimiento de los acuerdos libremente adoptados en su plenitud, la actuación consecuente, salvo determinadas circunstancias sobrevenidas.

La única razón para modificar dicha valoración previa es que hubiese variado de forma sustancial el propio bien: por ejemplo, que existiesen nuevas afectaciones urbanísticas, deterioros, daños evidentes, etc. En mi opinión, éste es el fundamento por el que la normativa (el citado artículo 671 de la Ley 1/2000) faculta que el acreedor hipotecario pueda adjudicarse el bien inmueble por un valor inferior al de tasación (nunca inferior al 60% del valor de tasación).

Algunos alegarán que dicho valor se corresponde con un momento determinado, con ocasión del préstamo o crédito objeto de garantía, distinto al valor actual. Ahora bien, dicha valoración vincula a ambas partes y se fijó de forma simultánea al nacimiento de la obligación principal; ajena a cualquier intervención exógena.

¿Qué sucedería si dicho valor es superior a la deuda hipotecaria pendiente? Bien sencillo, pues el ejecutante hipotecario, en tanto adquirente, debería abonar el precio restante. Algunos podrían llegar a escandalizarse por dicha solución pues ello podría ser entendido como gravoso para el acreedor hipotecario (entidad financiera). Y me pregunto yo, ¿acaso el acreedor no participó activamente en la fijación de dicho valor? Por tanto, es cuestión que ambas partes asuman su responsabilidad; una parte debe asumir desprenderse de la vivienda (si es el caso) en caso de incapacidad de hacer frente a los compromisos asumidos y la otra parte se resarcirá con el bien inmueble que le sirvió de garantía y acorde con la contraprestación convenida.

De la misma manera, si el valor del bien inmueble es inferior a la deuda hipotecaria pendiente, entiendo que la solución correcta es que el deudor debe asumir el pago del déficit resultante con otros bienes y derechos, no siendo admisible hacer recaer sobre el acreedor, en exclusiva, que asuma su falta de solvencia y/o recursos. En efecto, por todos es conocido aquellos casos en que el prestatario (deudor) asumió un volumen de compromisos por encima del valor presente de sus bienes y recursos disponibles, sin mayor fundamento que meras expectativas de futuro. Partiendo de la premisa que nadie se vio obligado a tal desmesura, y dado que le era conocido el valor del bien que ofrecía en garantía, debe, por tanto, responder acorde con lo pactado.

3. Una de las aspiraciones básicas de la Justicia es conseguir la debida asignación de responsabilidades a los causantes. Pues bien, en mi opinión, las citadas Resoluciones tal como están formuladas no ofrecen una solución a partir de la cual se deduzca una correcta asignación de responsabilidades.

La entrega de la vivienda (u otro bien inmueble) a cambio de la deuda hipotecaria pendiente (y reclamada) implica, de facto, una “quita”. Ahora bien, dicha “quita” no resulta de los acuerdos previos entre las partes, sino que es una modificación sobrevenida y exógena, y está indebidamente motivada. Por consiguiente, dicha modificación, tal y como se realiza, supone una quiebra a las legítimas expectativas de aquella parte que cumple el contrato (en este caso, la entidad financiera) a la vez que “premia” a la parte incumplidora.

No olvidemos un hecho clave, el procedimiento de ejecución hipotecaria es una respuesta al incumplimiento de una obligación asumida por una de las partes: el reembolso del dinero recibido en préstamo así como el abono de la contraprestación pactada (intereses).

Si esto se traslada, aquellas personas que se encuentren en idéntica situación, pueden percibir que, con independencia de los acuerdos tomados, es posible conseguir soluciones distintas a las estipuladas por las partes, con ventaja para ellos. Ni más ni menos, indirectamente, se “incentiva” el incumplimiento.

En ocasiones, obviamente, dicho incumplimiento obedece a razones indeseadas por el obligado a la devolución de lo prestado (paro, problemas familiares, enfermedad, etc.). Ahora bien, en otras muchas situaciones, el incumplimiento es una consecuencia más de tomas de decisiones inadecuadas (incluso negligentes o culpables, aplicando la terminología del Derecho Penal): inversiones erróneas, prodigalidad, consumo excesivo, expectativas irracionales, etc. Si bien en los primeros casos, se nos antoja que debería existir una cierta ponderación o comprensión favorable, por el contrario, en los segundos, la consecución de cierta “ventaja” o “favor” sobrevenidos es completamente contraproducente y perjudicial, al lanzarse un pésimo mensaje a la sociedad: “aunque lo hagas mal, te lo remediamos”.

En cualquier caso, ¿estamos seguros que sólo partes de la relación jurídica asumen las consecuencias del incumplimiento? Ciertamente, los titulares del bien inmueble han debido transmitir forzosamente el bien inmueble pero el acreedor (entidad financiera), a la vista que resta pendiente de recuperar parte de la deuda, deberá revisar su conducta y acuerdos en relación a las futuras operaciones. Por consiguiente, parte de los efectos indeseados se trasladarán a otros terceros ajenos a la relación contractual originaria. Asimismo, en el caso de entidades financieras, si se pretenden alterar las condiciones y se aplica la “dación en pago” con carácter retroactivo, podrían verse seriamente perjudicadas, afectando, directamente, a la contraparte de las mismas: los ahorradores e inversores.

Más aún, paradójicamente, la intervención de “expertos independientes” en la fijación del valor no queda afectada en modo alguno. En efecto, dado que nada se predica de sus valores ni la relación contractual depende, en última instancia, de los mismos, no existe motivo alguno para revisar su actuación y discernimiento. Por el contrario, en la propuesta efectuada, la centralidad de la valoración dada por las partes, en caso de ser percibida como incorrecta, generaría que, aquella parte que se sintiese perjudicada exigiese la reparación debida.

Por último, un daño colateral en el ámbito tributario, el que en virtud de una resolución judicial se modifique, de facto, otra, afectando ambas la valoración de la operación, genera dudas acerca de cuál debería ser la tributación correcta. En cualquier caso, si se admite que la transmisión del bien inmueble (adjudicación o dación en pago) se produzca por un valor inferior al que, en su momento fijaron las partes, supone una potencial deflación de las bases imponibles de algunos de los tributos que gravitan sobre la operación: IVA y/o ITP-AJD (imposición indirecta) e Impuesto sobre la Renta o Sociedades (imposición directa). En los tiempos en que estamos, se me antoja complicado aceptar disminuciones de la tributación efectiva de ciertas operaciones ajenas a la dinámica comercial o mercantil de una actividad económica.

En resumidas cuentas, cualquier solución que malogre la legalidad vigente y no pase por exigir las debidas responsabilidades a las partes de toda relación contractual, no sólo se me antoja ajena a la Justicia, sino que pone en riesgo cualquier relación económica presente y futura, perjudicando gravemente el desarrollo económico y social de cualquier comunidad.

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0 respuestas a Acerca de las daciones en pago.

  1. Pilar dijo:

    Excelente artículo!!!

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