Sujeción al AJD de la escritura de cambio de uso de un inmueble.

Si hay una figura tributaria especialmente compleja y denostada es el gravamen de actos jurídicos documentados. El ciudadano medio no percibe que la formalización de un documento notarial, mercantil o administrativo sea una manifestación de capacidad económica susceptible de imposición.

Aunque, en honor de la verdad, el otorgamiento de un documento público exige tener el suficiente patrimonio para afrontar los costes que ello conlleva: aranceles notariales, registrales y el gravamen o tasa contributiva para el erario público (vía actos jurídicos documentados, en la mayoría de supuestos), además de los eventuales honorarios del profesional que le asista en el proceloso itinerario jurídico.

El caso es que, ante la deteriorada situación de las arcas públicas y la gran caída de los ingresos tributarios, las distintas Administraciones tributarias se han dedicado a buscar todo tipo de remedios, al uso, para conseguir la necesaria recaudación.

Una de las opciones empleadas es la vía sibilina de ampliar los hechos imponibles de los tributos. ¿Cómo? Pues gracias a los órganos administrativos consultivos, quienes de una forma paralegal, regulan nuevos hechos imponibles haciendo una extensión interpretativa de la normativa vigente. Cuestión ésta ya denunciada en este foro.

Por el presente, os traigo a colación la reciente Resolución 271E/11 de la Direcció General de Tributs de la Generalitat de Cataluña.

El supuesto de hecho analizado es la sujeción al gravamen de cuota variable de AJD (modalidad documentos notariales) de una escritura pública que documenta el cambio de uso de un bien inmueble (en concreto, de aparcamiento a vivienda).

En primer lugar, deberemos recordar el precepto normativo básico, el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD. Según el mismo, un documento estará sujeto al gravamen variable de AJD (documentos notariales), si se cumplen los siguientes requisitos:

a. que se documente en escritura pública o acta notarial,

b. que tenga por objeto, cantidad o cosa valuable (contenido económico),

c. que el documento contenga actos o contratos susceptibles de inscripción registral, y

d. que no esté sujeto a gravamen en las otras modalidades del ITP-AJD o al impuesto de sucesiones y donaciones (ISD).

Dicho esto, y en el supuesto de hecho analizado, en opinión de la Direcció General de Tributs, la cuestión controvertida es si el documento tiene en sí mismo contenido económico.

Al respecto, el citado órgano consultivo se basa en una Resolución de fecha 11 de enero de 1996 (acerca de la modificación de una declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal) y la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2005 (relativa a la transformación de acciones al portador en nominativas) para obtener una conclusión sobre el concepto “valuable”:

“L’aplicació d’aquests criteris al supòsit ara plantejat permet concloure que l’escriptura que documenta el canvi d’ús d’una finca registral, que passa de ser local a tenir la condició d’habitatge –o a l’inrevés- té un contingut valuable que és el corresponent al valor del bé objecte de qualificació, això és, l’immoble. I és que en aquest cas, el canvi d’ús del bé – a diferència del simple canvi de condició de les accions vist en la resolució del TEAC de 1999 i en la sentència del TS transcrites- comporta també una modificació del seu valor; una prova d’això és el fet que els valors cadastrals són diferents segons que es tracti d’un habitatge o d’un local.”

En resumidas cuentas, como el cambio de uso comporta un cambio de valor del bien inmueble (como lo demuestra la eventual modificación de los valores catastrales), ergo, estamos ante un acto o contrato con contenido económico; por tanto, sujeto a gravamen de AJD.

Es curioso este silogismo pues, por ejemplo, en las operaciones en virtud de las cuales una acción nominativa pasa a ser al portador (como se analiza en la Sentencia del Tribunal Supremo mencionada) dicho cambio estatutario no se entiende valuable (como indica el Alto Tribunal), a pesar de que dicha modificación, en ocasiones, trae consigo importantes cambios valorativos de los títulos.

Seguidamente, la citada Resolución se ampara en la Resolución V0148-06, de fecha 25 de enero de 2006, según la cual, debe someterse a gravamen el documento público de desafectación de la vivienda del portero como elemento común para constituir un departamento privativo susceptible de aprovechamiento independiente así como su posterior transmisión a favor de terceros.

Nótese que la interpretación que hace el organismo estatal no necesariamente debería ser aplicable al supuesto de hecho aquí enjuiciado:

“A este respecto, debe afirmarse que el objeto de la escritura pública –la vivienda del portero desafectada de los elementos comunes para adquirir individualidad como bien privativo– es valuable, ya que dicha vivienda tiene un valor como bien independiente (categoría que adquiere con la desafectación de los elementos comunes), valor que, además, no tiene porqué coincidir con el que tenía previamente como parte de los elementos comunes del edificio.”

Creo que el criterio expuesto no debería ser directamente aplicable pues el bien ya existe como tal, es independiente, por tanto, no surge un nuevo valor susceptible de explotación económica.

Ahora bien, más recientemente, la Dirección General de Tributos del Ministerio de Economía ha publicado la Resolución V01394-11 de fecha 2 de junio de 2011, que parece venir a dar cobertura a la doctrina de la Generalitat de Catalunya, al decir que,

“Respecto a la escritura de cambio de uso de garaje a trastero o viceversa, si por ser elementos anejos al inmueble tuvieran la misma consideración desde el punto de vista urbanístico, la escritura de cambio de uso no tributará por dicho concepto; ahora bien, si las normas urbanísticas consideran que son elementos diferentes, deberán tributar también por actos jurídicos documentados al reunir todos los requisitos del artículo 31.2”.

Si esperan una mayor explicación o un desarrollo jurídico, no lo encontrarán. Esto es lo que hay.

Por tanto, el criterio administrativo (en Cataluña, al menos) es que el cambio de uso de un bien inmueble está sujeto al gravamen variable de AJD. En este sentido, además, la base imponible será el valor del total del bien inmueble, de tal manera que, si el cambio se produce por conversión de local en vivienda, el valor será el que tenga como vivienda, y si el cambio opera al revés, entonces se tomará el valor como local.

Como podrán comprobar, con esta interpretación se “expande” el ámbito material del gravamen, sometiendo a tributación una operación que, en sí misma, no pone de manifiesto una mayor capacidad económica sino que, en la mayoría de supuestos, es una alternativa para conseguir una explotación o rendimiento de determinado bien inmueble. En resumidas cuentas, lo que importa es el peaje fiscal, aunque sea a costa de deteriorar o dificultar, aún más, la actividad económica.

Como iniciábamos, con una interpretación como esta, no es de extrañar que el AJD sea especialmente denostado.

2 pensamientos en “Sujeción al AJD de la escritura de cambio de uso de un inmueble.

  1. Tomas

    Buenas tardes;
    Me gustaría saber el coste (impuestos,notaria,etc…) aproximado de realizar el cambio de uso de un garaje a una vivienda de 3 plantas.
    La obra ya se realizó y está pendiente formalizar el cambio de uso en escrituras.
    Son 73 m2 de garaje que pasaron a 330 m2 de vivienda en total.
    Tiene referencia catastral de 330m2 y se paga el IBI por esos 330m2
    Muchas gracias.

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    1. Emilio Pérez Pombo Autor

      Buenas tardes Tomás. Lamento indicarte que no atendemos ni contestamos consultas particulares. Hay muy buenos asesores fiscales, algunos de ellos, escriben en este blog, que estarán encantados de atenderte personalmente. Gracias.

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