Como saben, el valor de referencia establecido conforme a la normativa del Catastro (en lo sucesivo, VRC), mediante el método que establece la Disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, constituye, cuando lo hay, la base imponible de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, así como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículos 9 y 10, respectivamente, de las leyes reguladoras de ambos tributos, entre otros con incidencias colaterales) cuando el objeto de la transmisión sean bienes inmuebles.
En apretadísima síntesis, la determinación del VRC se realizará de forma objetiva, a partir de los datos obrantes en el Catastro, resultantes del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas, con aplicación de factores de minoración para evitar la superación de la magnitud que actúa como “techo”: el valor de mercado.
Así, el legislador, amparándose en la “seguridad jurídica” y apelando a un garantismo fabuloso (acepción 1ª), bajo el pretexto de que el contribuyente podrá conocer de antemano la valoración del bien a efectos de las figuras afectadas, en realidad ha logrado facilitar su gestión y la consiguiente recaudación.
Adicionalmente, se pretende reducir la conflictividad, si bien en caso de que esta se produzca (como efectivamente ocurre), se coloca a la Administración en una posición ciertamente confortable, alterando la carga de la prueba, que ya no pesa sobre aquella, soslayando el deber de comprobar el valor real en caso de discrepancia con el valor declarado, sino sobre el contribuyente que deberá demostrar que el valor que resulta de la aplicación de la ley se aleja del mercado, o que no ha sido correctamente determinado y que, por ello, no se ajusta a la capacidad económica correspondiente al hecho imponible.
Como muestra del estrapalucio al que conduce este método de determinación legal del valor, pongamos algún ejemplo significativo, como si de un menú se tratara (al que se le pueden añadir ingredientes), advirtiendo que en muchos casos podrá corregirse instando la rectificación de la autoliquidación acreditando el valor de mercado (aquel “techo”), atendiendo a las circunstancias.
Tenemos el caso de transmisiones de viviendas protegidas sujetas a un precio máximo de venta, respecto del que ha señalado la Dirección General de Tributos (DGT) en respuesta a las consultas V0690-22 y V0298-22 que, aunque se trate de la transmisión de una vivienda de esta clase con un precio máximo inferior al VRC, se debe autoliquidar por este último.
Cuando se trate de transmisiones inmobiliarias realizadas en subastas públicas, la DGT, en contestación a las consultas V0453-22, V1867-23 y V2302-23, considera igualmente aplicable el VRC, aunque sea superior, lo que supone entender tácitamente derogado para estos casos el artículo 39 del RITPAJD, que establece una regla aplicable a la transmisión de todo tipo de bienes realizada mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, determinando que servirá de base el valor de adquisición, lo que impone al centro directivo interrogado realizar un regate en una baldosa aduciendo que se trata de una reducción del ámbito aplicativo del mencionado precepto.
Más llamativa, por rango y especialidad, resulta la incidencia del VRC sobre el artículo 46.5 del TRLITPAJD, relativo a las enajenaciones en procedimientos concursales, que establece que “Se considerará que el valor fijado en las resoluciones del juez del concurso para los bienes y derechos transmitidos corresponde a su valor” (descartando su comprobación). Pero la DGT, en la contestación a consulta V1512-22, se remite de nuevo al artículo 10 del TRLITPAJD, por ser la norma que rige en todo tipo de transmisiones de bienes y derechos sujetas a esta modalidad, excusándose, mediando filigrana con doble tirabuzón, en la ubicación sistemática del referido artículo 46 en el ámbito de la comprobación de valores, de suerte que el contribuyente que adquiere un inmueble en la fase de liquidación de un concurso habrá de aplicar el VRC si supera el decretado. Me pinchan y no sangro.
Por su parte, son conocidas las SSTS de 4 de diciembre de 2024, Rec. núm. 2810/2023 y de 9 de diciembre de 2024, Rec. núm. 5884/2023, que disponen que el medio de comprobación consistente en aplicar el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria resulta apto e idóneo, atendiendo a sus características, para comprobar el valor real del bien transmitido, sin que a la Administración le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.
Un servidor, en su ingenuidad, albergaba la esperanza de que la certificación del valor asignado en la tasación hipotecaria, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, podría servir para oponerse al VRC, cuando este sea superior a aquel. Pero en estas cuitas se aparece en mi mesa camilla la sentencia del TSJ de Castilla y León, de 11 de febrero de 2025 (Rec. núm. 192/2023), en la que el recurrente defiende que la base imponible del ITPyAJD debe ser el valor declarado en la escritura pública de compraventa (216.967,08 euros), o en otro caso, el consignado en la tasación hipotecaria (213.000 euros), ambos inferiores al VRC (243.387,41 euros), y el resultado es nones. La Sala concluye con que la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el VRC no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, al no aportarse explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el VRC es superior al de mercado.
En fin, podría pensarse que resulta inadmisible toda interpretación o inteligencia que conduzca al absurdo, pero siempre habrá un “pero”, con esa mala leche que caracteriza a la conjunción adversativa.
Buenos días, y muchas gracias por su aportación. Añado una consulta más, que ensombrece aún más el concepto de Valor de Referencia, por si considera oportuno hablar de ello en algún post futuro.
Supongamos que hemos pasado por el aro, y al comprar un inmueble por un precio sensiblemente inferior al Valor de Referencia (ya sea porque necesita una reforma integral, porque esté okupado, o porque somos excepcionales negociantes), hemos tributado ITP sobre el Valor de Referencia, bastante superior al valor real de compra en escritura pública.
Supongamos también que posteriormente, vendemos el inmueble. A la hora de tributar la ganancia patrimonial en el IRPF, nos encontramos con que, independientemente de la forma de cálculo de la base imponible del ITP, el valor de adquisición a efectos de ganancia patrimonial del IRPF es el “valor real” de adquisición. Numerosas consultas a la DGT (la última que he encontrado es la V0512-25) aclaran que este es el valor que figura en la escritura pública y que no es aplicable el Valor de Referencia Catastral.
Esto nos lleva a que, en estos casos, la base imponible del ITP es superior al valor de adquisición a tener en cuenta para la ganancia patrimonial del IRPF, y por tanto, a que paguemos impuestos doblemente por la diferencia, quebrando los principios que rigen la justicia fiscal.
Así, es doctrina del TS (STS de 4 de noviembre de 2013, recurso 3262/2012; STS de 15 de enero de 2015, recurso 1370/2013; STS de 21 de diciembre de 2015) que «Si la Administración, en este caso, determinó el «importe real» de la enajenación en una determinada compraventa, viene vinculada cuando en las mismas circunstancias ha de determinar el «importe real» de la adquisición de la misma compraventa; y ese y no otro ha de ser el importe real de la adquisición a los efectos de calcular el incremento patrimonial de una segunda operación que parte ineludiblemente de un hecho determinante previamente delimitado y acogido por la propia Administración». Es decir, si la Administración ha efectuado un procedimiento de comprobación de valores sobre la autoliquidación del ITP, el valor comprobado es el que debe emplearse como valor de adquisición a efectos de la ganancia patrimonial del IRPF.
Sin embargo, no he encontrado jurisprudencia sobre la posible aplicación por analogía del Valor de Referencia como “valor comprobado” ex ante por la Administración, probablemente por ser reciente su existencia (enero de 2022) y no haber tenido tiempo aún de pronunciarse nuestro Alto Tribunal.
Estaremos expectantes de tal futura jurisprudencia, con la esperanza de que prime el sentido común y no persista la Administración en gravar doblemente el tramo del precio entre el valor real de compra en escritura pública y el Valor de Referencia Catastral.
Quedo también expectante de leer su posible post sobre el asunto.
Agradecido, un ávido lector.
Buenos días,
Tengo un caso en el que el cliente adquirió en subasta de la AEAT un inmueble por un precio muy inferior a su valor de referencia. Se liquidó el ITP por el importe del valor de referencia ante la Generalitat de Cataluña y se impugnó. El resultado, en contra de mis expectativas, fue el acuerdo de rectificación de la autoliquidación y la devolución de la diferencia entre el valor de adquisición y el VR. En otras palabras, por vía de la rectificación se aplicó el artículo 39 del Reglamento (para este viaje no hacia falta alforjas).
La solicitud de rectificación suponía la necesidad de un posterior recurso invocando la inconstitucionalidad de norma, con fundamento, entre otras, en la sentencia del TC de 21 de octubre de 2021 sobre la plusvalía municipal y que la aplicación del VR puede significar gravar una capacidad económica inexistente, como ocurrió en la citada sentencia.
«…la duda de constitucionalidad que ahora se plantea es si es constitucionalmente legítimo que, incontrovertida la existencia de un incremento del valor del terreno urbano objeto de transmisión, este sea inferior al legalmente calculado debido a la aplicación obligatoria de la fórmula estimativa de cuantificación de la base imponible -que prescinde de la capacidad económica manifestada por el contribuyente- y, en consecuencia, que la cuota a pagar sea desproporcionada o excesiva aunque no absorba por completo el aumento de valor existente al momento de la transmisión.»
En mi opinión, tarde o temprano, está norma llegar al TC que se deberá pronunciar sobre si la norma se ajusta a lo dispuesto en el artículo 31.1 de la CE.
Saludos
Pingback: Régne de la loi - FiscalBlog