Apuntalando la doctrina jurisprudencial relativa a las comprobaciones de valores por parte de la Administración.

¡Vuelta la burra al trigo! O algo similar debieron pensar los magistrados del Tribunal Supremo, en relación con la cuestión del deber de motivación en la comprobación de valores de bienes inmuebles mediante dictamen de peritos de la administración pública. De nuevo, a cuenta de la necesidad de la visita e inspección personal del inmueble en lugar de una mera observación exterior o con la toma de fotografías.

En particular, se trata de las Sentencias 2874/2025 de 24 de junio (Rec. 6908/2023), las 3890/2025 (Rec. 259/2024) y 4049/2025 (Rec. 5384/2023), ambas de 17 de septiembre, la 4045/2025 (Rec. 1141/2024) de 22 de septiembre, y la 4006/2025 de 24 de septiembre (Rec. 1247/2024).

Un repertorio de pronunciamientos que reafirma, refuerza, completa o aclara la jurisprudencia establecida en las Sentencias de 29 de marzo de 2012 y 26 de noviembre de 2015 y ampliada con las posteriores de 21 de febrero de 2018 y 21 de enero de 2021, entre otras. Y es que, como reconoce el Alto Tribunal, con algo de pesar, “debemos reconocer que dicha jurisprudencia no explica o aclara algo que nosotros pudiéremos haber considerado una obviedad (…)” (Sentencia 4045/2025).

Aunque, la parte central del contenido es ya conocida, creo que estas recientes Sentencias añaden apuntes o aspectos adicionales, seguramente, porque ante la “contumaz” persistencia en el error de la Administración, quizás, el Alto Tribunal se siente en la necesidad de apuntalar algunos conceptos o ideas.

Así pues, la doctrina podría sintetizarse en los siguientes puntos clave:

1. La visita personal del perito es la regla general, imperativa e inexcusable. Si el artículo 160.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, del Reglamento general de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributarias establece que “será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares (…)”, resulta inquietante que la Administración aún dude sobre la necesidad de la visita personal. Aparte, conviene apuntar al artículo 7 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Ante ello, el Tribunal claramente afirma que, como norma general, la valoración del inmueble debe ser individualizada y, por tanto, ello hace exigible el reconocimiento personal y directo del bien por parte del perito de la Administración. No se trata de una opción formal, sino que se trata de una garantía fundamental para asegurar el acierto en la valoración y, con ello, la correcta motivación del acto administrativo.

2. La visita debe incluir tanto el exterior como el interior del inmueble. Con estas Sentencias el Tribunal pretende zanjar cualquier duda interpretativa y de forma muy clara, afirma que no puede limitarse a una mera contemplación externa. Es necesaria e inexorable la inspección ocular in situ tanto del exterior como del interior del inmueble.

“(…), esa visita o comprobación debe implicar de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc..) para así garantizar el acierto en la singularización de la valoración y con ello de la suficiente motivación de la resolución, no siendo bastante o suficiente una visita solo al exterior, o la toma de fotografías por personal de la Administración de la AEAT que colabora con el Gabinete Técnico y de Valoraciones.” (Sentencia 4049/2025 de 17 de septiembre de 2025).

El valor real de un inmueble depende de circunstancias que solo pueden apreciarse desde dentro, como el estado de conservación de cocinas y baños, la calidad de los materiales internos, las instalaciones, la distribución, la existencia de reformas o deterioros (humedades, desconchones, etc.). Por ello, el Alto Tribunal insiste en que la “exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que, lejos de ello, obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble.” (Sentencia 4006/2025 de 24 de septiembre).

3. La ausencia de visita interior debe ser realmente excepcional y justificada rigurosamente. La falta de una inspección interior solo puede justificarse si existen circunstancias expresamente motivadas, contrastadas y documentadas (como, por ejemplo, el estado ruinoso del inmueble o la imposibilidad física absoluta). Por tanto, la carga de la prueba recae íntegramente en la Administración, que debe:

• • Justificar de forma razonada y suficiente en el propio informe pericial por qué la visita interior resulta innecesaria en ese caso concreto.
  • Esta justificación debe basarse en datos contrastados y objetivos que consten en el expediente.
  • No son justificaciones válidas, la mera toma de fotografías exteriores, la remisión a datos catastrales o a imágenes de Google Maps® (pues son herramientas para valoraciones masivas, no para la valoración singularizada que exige un dictamen pericial) o la comodidad de la Administración en la gestión masiva de tributos (Sentencia de 4 de julio de 2023).

De hecho, en la Sentencia 3890/2025, se apunta a que “El perito no expone dato alguno del que pueda inferirse que el obligado impidiese su entrada, ni tan siquiera es claro que solicitase el acceso al interior, (…)”. Es decir, se le está exigiendo a la Administración que pruebe su interés e intención en visitar el inmueble, de tal forma que, sólo se justifica la ausencia por una manifiesta negativa del contribuyente.

4. El órgano jurisdiccional no puede suplir la falta de motivación del perito. Si el informe pericial no contiene esa justificación rigurosa sobre la innecesariedad de la visita interior, el dictamen adolece de un vicio de falta de motivación, por tanto, los órganos revisores no pueden aportar o construir la justificación que el perito debía haber realizado en su momento.
5. La carga de la prueba y la Tasación Pericial Contradictoria (artículo 135 de la Ley General Tributaria). El Tribunal reitera que la carga de la prueba de que el valor comprobado es el correcto le corresponde a la Administración. La existencia del procedimiento de tasación pericial contradictoria no exime a la Administración de su obligación de motivar adecuadamente su valoración inicial, ni es un mecanismo para subsanar la falta de motivación administrativa.

En este sentido, no se puede obligar al contribuyente a acudir a este procedimiento, «de costoso e incierto resultado«, cuando la valoración de la Administración carece de una fundamentación suficiente. Ello causaría una clara indefensión, vulnerando el derecho a una buena administración.

6. Imposibilidad de un «Tercer Tiro» para la Administración. Se pretende acabar con la metralleta tributaria, en virtud de la cual, la Administración parecía tener el derecho a seguir liquidando sin fin, corrigiendo sucesivamente sus errores y vicios.

Así pues, si una primera liquidación ya fue anulada por falta de motivación en la valoración y, en ejecución, la Administración emite una nueva liquidación que incurriese básicamente en el mismo vicio (por ejemplo, no realizar la visita interior), el Alto Tribunal lo considera un «error contumaz». Por tanto, por respeto a los principios de seguridad jurídica y buena fe (doctrina establecida en la Sentencia de 11 de marzo de 2021), la Administración pierde la posibilidad de dictar una tercera liquidación (Sentencia 4049/2025 de 17 de septiembre).

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Como el Alto Tribunal señala, aparte de respetar el principio de seguridad jurídica y la normativa vigente (artículo 57.1.e de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y los  artículos 158.3 y 160 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio), el procedimiento de comprobación de valores debe garantizar que la valoración individual refleje la verdadera capacidad económica del sujeto pasivo (artículo 31 de la Constitución española), fundamento del sistema tributario.

En esta línea, el Tribunal Supremo eleva los estándares de diligencia exigibles a la Administración, de acuerdo con el principio de buena administración (implícito en los artículos 9.3, 103 y 106 de la CE). Por ello, le exige que abandone el confort de sus instalaciones y se refugie en los derechos de los contribuyentes (como el de la Tasación Pericial Contradictoria), y le conmina a efectuar una verdadera labor pericial.

No podemos descartar de que la burra vuelva al trigo (lo comprobamos a diario), sin embargo, esta sólida doctrina jurisprudencial supone un importante respaldo a los derechos y las garantías de los contribuyentes, asegurando una individualización real de la valoración y limitando la tentación administrativa de cuestionar de forma masiva las liquidaciones de los ciudadanos.