Por la asimilación de los créditos con los préstamos hipotecarios

Las distintas Administraciones tributarias, ya sea la estatal, ya sean las autonómicas, suelen iniciar las tan temidas «campañas» de recaudación que todos conocemos.

Estas campañas, junto a los «cruces de datos», conforman en realidad los mecanismos de recaudación masiva que utilizan los organismos públicos, siendo minoritaria la verdadera persecución de la gran defraudación, sea por una falta de medios, sea porque la complejidad y la dificultad hacen que tan hercúlea tarea quede desgraciadamente en el baúl de los recuerdos de las oficinas públicas.

Conocemos recientes campañas que han dado pingües beneficios al erario público. Sin ir más lejos, las liquidaciones masivas de la AEAT de Málaga, por el archiconocido tema de las retribuciones de socios de sociedades mercantiles, que han quedado en agua de borrajas. Tampoco las Administraciones autonómicas se quedan atrás y, a modo de ejemplo, sirva recordar la campaña de comprobaciones de valoración basadas en el valor a efectos de hipoteca o del seguro de construcción que ha llevado a cabo la Xunta de Galicia y que, a pesar del esfuerzo del TSJ de la Comunidad, han sido bendecidas por el Supremo en fechas recientes.

Pues bien, no sé si se trata de otra de esas instrucciones para recaudar o no, pero en Cataluña se han practicado en los últimos tiempos una miríada de liquidaciones paralelas, a cuenta de negar la aplicación de la exención prevista en la Ley 2/1994 a las subrogaciones de créditos hipotecarios, de tal manera que a dichas operaciones se les hace tributar por AJD al tipo del 1%, al contrario de lo que ocurre con los préstamos hipotecarios.

El fundamento legal que utiliza el organismo autonómico es (teóricamente) impecable, pues se basa en que el precepto en cuestión -artículo 10.2 según Ley 41/2007, de 7 de diciembre- establece lo siguiente: «estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados, las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados (…)». Ergo, al hablar únicamente de «préstamos» y no de créditos y teniendo en cuenta la prohibición genérica de la utilización del argumento analógico en derecho tributario, dicha exención no cabría aplicarla a la novación de créditos hipotecarios.

A esta misma conclusión han llegado multitud de contestaciones a Consultas de la Dirección General de Tributos -entre otras, V1291/08, V1829/09, V0309/10, V1739/09-y la propia Generalidad, en Resolución nº 2/2010, «sobre la tributación de las novaciones de préstamos y créditos hipotecarios«.

El panorama, por consiguiente, parece bastante claro a favor de los intereses del fisco en este asunto. Sin embargo, ahora quiero ser yo -o nosotros, si lo que escribo hinchiera a los lectores de ánimo de lucha- el que inicia mi particular «campaña» en contra de este criterio, que ya he manifestado en diversos recursos que tengo entre manos frente a la Administración autonómica en la que resido.

En efecto, porque a mi modo de ver, la sólida argumentación para excluir a los créditos hipotecarios de idéntica ventaja fiscal que a la existente para los préstamos, choca con la realidad económica actual, y lo voy a explicar.

Cabe recordar que los créditos hipotecarios nacieron como instrumento para la financiación empresarial, desligados de las restricciones y formalismos del préstamo hipotecario, siendo más adecuado este último a la esfera privada de los particulares, como medio de financiación rígido para la compra de vivienda.

Sin embargo, esta divergencia apriorística resulta contradictoria con la praxis bancaria habitual en la actualidad, agravada aún más con la crisis económica mundial existente.

Así, las entidades financieras comenzaron en tiempos de bonanza ofreciendo a particulares créditos hipotecarios –recuérdese, el famosamente publicitado Crèdit Obert de La Caixa- que encubrían un clausulado muy estricto, más propio del préstamo, con alguna característica que lo asemejaba al crédito por la (mera) posibilidad de poder volver a disponer del dinero hasta el límite del capital solicitado.

Ahora, en cambio, en época de crisis galopante ha ocurrido lo contrario: las entidades financieras han creado fórmulas de refinanciación mixtas para las empresas, mediante las cuales a pesar de seguir inyectando el dinero bajo la esfera del crédito hipotecario, se restringen a los deudores hipotecarios las posibilidades de disposición del capital, a cambio de obtener ampliaciones del plazo o modificaciones de las condiciones o tipos de interés del mismo.

Todo ello, en conjunto, denota que la estricta separación de ambos instrumentos jurídicos –crédito y préstamo hipotecario- no es tan clara, siendo en realidad ambos un instrumento de refinanciación de empresas y particulares, que pueden estar más o menos encorsetados en función de las negociaciones llevadas a cabo con la entidad acreedora bancaria que, es bien sabido, tiene la parte del león en la formalización del clausulado contractual.

Por todo lo anterior, un básico principio de igualdad o, si se quiere, de no discriminación debería comportar la asimilación del tratamiento fiscal de ambas figuras, de modo que a la subrogación de un crédito hipotecario le correspondería indudablemente la aplicación de la exención prevista en la Ley 2/1994. 

A mayor abundamiento, es el propio organismo consultivo de Hacienda el que en contestación a Consulta Vinculante de fecha 10 de mayo de 2011 –V1156/11- reconoce la dificultad práctica que supone desentrañar la verdadera naturaleza jurídica de ciertas operaciones de financiación bancaria con garantía hipotecaria, tal y como se configuran en la actualidad.

Por tal motivo, la Dirección General de Tributos se ve obligada, en dicha contestación, a fundamentarse en la doctrina emanada en dicha materia por la Dirección General de Registros y del Notariado, efectuando una interpretación teleológica, esto es, “atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad, tal y como impone el artículo 3 del Código Civil” que le lleva a la conclusión de que cabe aplicar la Ley 2/1994 en situaciones en que el originario crédito hipotecario ha equiparado su clausulado al de un préstamo hipotecario.

Esta difusa frontera entre crédito y préstamo hipotecario, que nos obliga a indagar caso a caso en las estipulaciones ad hoc de cada contrato, nos lleva, por reconducción al absurdo, a cuestionarnos si la separación de ambas figuras que se plantea en la fiscalidad indirecta tiene algún sentido.

En otras palabras, resulta extremadamente sencillo que cualquier observador lego en derecho tributario se haga la pregunta de cuál es el motivo de una tributación tan diametralmente opuesta –exención para la novación de préstamos hipotecarios versus sujeción plena para la novación de créditos hipotecarios, ambos en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados- de unas figuras tan cercanas que, para desmembrarlas, debemos efectuar un sesudo análisis interpretativo de un contrato que, repito, suele ser de pura adhesión.

Todo ello, teniendo en cuenta además que esa diferente tributación daña un derecho fundamental protegido por nuestra Carta Magna, como es el de la igualdad ante la ley.

Así las cosas, ahí dejo estos pocos argumentos frente a este tipo de liquidaciones y, ya sabéis, la lucha es lo que hace grandes a los hombres así que…!ánimo¡

0 pensamientos en “Por la asimilación de los créditos con los préstamos hipotecarios

  1. Josep Maria Vazquez Moreno

    Buenos dias,

    Me llamo Josep Maria y trabajo en una gestoria de Barcelona y puedo dar fe de lo que comentas. A raiz de la lluvia de complementarias estuvimos estudiando el tema y, a mi parecer, hay hasta cinco argumentos sólidos para sostener la no tributación;

    1) Equiparación de préstamo y crédito; resolución de la DGRN de 29 de febrero de 2008 en la que se declara la aplicabilidad de los beneficios fiscales de la ley 2/1994 a prestamos y créditos ( interpretación finalista de la norma )

    2) Transformación de crédito a préstamo, en aquellos productos que siendo créditos se ha cerrado la facultad de disposición, fijandose el saldo pendiente y devolviéndolo mediante cuotas, como los préstamos clásicos; DGRN de 18 de junio de 2001 y consulta s de la DGT 1156-11 y 2832-11.

    3) Consideración de los créditos como préstamos a capital variable, diferentes de las típicas cuentas de crédito en los que se asentaban los pagos realizados por un empresario y se realizaba posteriormente la liquidación mensual… . La DGT catalana la sostuvo unos años en sus consultas.

    4) La base imponible no es la TRH sino la TRH que no hubiese tributado previamente. Se sostiene en alguna consulta de la DGT. Si la regla para determinar la base es la misma en prestamos y créditos, ¿porque en los préstamos, cuando se nova costas, la bi es la trh que no hubiese tributado previamente y en los créditos la total TRH ?

    5) Una vez efectuada una disposición en un crédito, lo que se nova es esa disposición /es, que se devuelve como un préstamo. Por tanto, se nova eso, que es como un préstamo. Sostenido por el Organismo Jurídico de Álava si no recuerdo y por el TEARC de Catalunya.

    En fin, espero poder haber sido de ayuda. Y si, yo también creo que es injusto.

    Gracias por llegar hasta aquí y un saludo,

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  2. Esaú Alarcón

    Pues sí, la verdad es que los puntos 2, 3 y 4 los tenía estudiados pero las referencias que aportas seguro que me/nos son de gran ayuda José María. Muchísimas gracias y a ver si conseguimos un alud de resoluciones favorables que hagan cambiar el criterio de Tributos. Un abrazo. Esaú

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  3. Josep Maria Vazquez Moreno

    Buenos dias Esaú,

    Mírate esto, acaba de salir hoy, V1201-12, de 31 de mayo, de la DGT estatal

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    1. Esaú Alarcón

      Eso es eficiencia y lo demás, tonterías. Muy buena noticia aunque la verdad es que lo limitado de la operación que se plantea en la consulta parece que haga que la respuesta de la DGT sea más abierta de lo normal. Todo ello me lleva a mi reflexión inicial, que es que al final, se pacte lo que se pacte, estamos hablando en esencia de novaciones de operaciones crediticias y la tributación debiera ser similar, so pena de castigar la lógica igualdad de trato. Muchas gracias por la inmediata información. Me servirá mucho. Abrazo. Esaú

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  4. janeth

    gracias por vuestros comentarios,la verdad ahora mismo mi familia esta pasando un mal trago por este motivo,en el año 2007 pedimos al banco una ampliacion de capital de la hipoteca,y el banco solo liquido lo q en su momento era lo legal que era el credito que nos aumentaron,y ahora nos han embargado por que el banco no liquido tambien el anterior capital de la hipoteca,ellos dicen q en su momento eso era lo q se hacia y la oficina de actos juridicos me dice q no,hubo una resolucion nueva en el año 2010 q puso a inyerpretar este tema de la forma que les dio la gana y somos muchos los q estamos pagando hoy en dia eso q supuestamenye no se liquido en su momento q es el importe q se debia antes del aumento del limite del credito,yo la verdad creo q esto es una forma de robarle al pueblo y asi recaudar todo el dinero q les hace falta para cubrir sus malas gestiones,de otra forma no entiendo q esto se hizo en el año 2007 y lo reclamen ahora despues de 5 años,la verdad no encuentro la forma de rrecurrir pq como siempre el q pierde es el pueblo pero ire hasta lo ultimo esa gente se ve q no comprende la situacion por la q pasan miles de familias q tiene dificultades economicas me han quitado cas 3000 euros y nadie me da una explicacion q me de un respiro de confianza,agradeceria q si alguien lee esto me contestara y me diera alguna instrucion,muchas gracias.

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  5. Esaú Alarcón

    Janeth, te podría casi asegurar que a la hora de dirimir estas cuestiones no se tiene en cuenta al pueblo ni para bien ni para mal. Se trata de interpretaciones dispares de una norma jurídica que, desgraciadamente, en este caso toca padecer al deudor hipotecario pero, de ahí a extraer conclusiones de tipo filosófico-político hay un trecho en el que desde este blog no podemos ni debemos entrar. Con relación a tu asunto en concreto, deberías ponerlo de manifiesto a algún profesional para que te ayudara. Cordialmente. Esaú

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