En los últimos días he recibido varias llamadas consultándome lo mismo así que, a sabiendas de que se trata un tema conocido por los especialistas, pienso que resulta pertinente hacer la aclaración.
No ha pasado desapercibido a los lectores de este foro que en agosto se produjo un cambio normativo de calado, que entre otras cosas reducía al 4 por ciento el tipo del IVA aplicable a la entrega de viviendas, con el objetivo explícito de dar salida al stock inmobiliario de promotoras y entidades de crédito y por una limitación temporal -31 de diciembre- que, según parece, puede ser ampliada en breve.
El Real Decreto-Ley motivador del cambio se limita a modificar el precepto de la Ley del IVA que regula el tipo impositivo de las entregas de viviendas, sin realizar puntualización alguna a aspectos que pudieran resultar dudosos en la práctica.
Al cabo de pocos días, la Agencia Tributaria publicó 16 preguntas frecuentes sobre la aplicación del tipo superreducido a la entrega de viviendas, con sus pertinentes contestaciones.
Sin embargo, las contestaciones dadas por el Fisco han dejado fuera asuntos de interés, que se han resuelto en otras 7 preguntas frecuentes que se han añadido a las ya resueltas.
De entre ellas, se ha divulgado en prensa el criterio mantenido por Hacienda con relación a los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre, en el sentido de que dichos pagos tributan al 4 por ciento, puesto que el cambio normativo se aplica a las operaciones devengadas entre dichas fechas y, como se conocerá, el artículo 75.Dos de la Ley del IVA establece que los pagos anteriores a la realización del hecho imponible se entienden devengados en el momento de cobro o pago.
Hay que mencionar que, por la misma lógica, si la entrega definitiva de la vivienda se produjera más allá del 31 de diciembre, a pesar de haberse realizado pagos a cuenta al tipo superreducido, ello no empece que la posterior transmisión tribute al 8 por ciento –a la espera, eso sí , de una nueva extensión de esta ventaja fiscal-.
De lo anterior podría interpretarse que los arrendamientos con opción de compra también se beneficiarían del tipo superreducido en este plazo, por la parte pagada que se impute como pago anticipado de la compra futura de vivienda.
Sin embargo, ese no es el criterio de la Agencia Tributaria, que en su formulario de preguntas frecuentes responde que, como quiera que el arrendamiento con opción de compra es catalogado por la ley como de “prestación de servicios”, permanece invariable el tipo del 8%, puesto que el tipo superreducido solo se aplica al concepto “entrega de bienes”.
Es bien cierto que la Dirección General de Tributos viene considerando de forma continuada que el arrendamiento con opción de compra es una “prestación de servicios sujeta y no exenta que implica la consiguiente repercusión del impuesto devengado al arrendatario según tenga lugar la exigibilidad de las cuotas arrendaticias”, con lo que su criterio resulta totalmente alineado con esa lógica.
Por consiguiente, los pagos realizados en virtud de arrendamientos con opción de compra, deberán seguir incluyendo un IVA al 8%, lo que no impide que, si se ejercitara la opción y se adquiriera el inmueble en el plazo que resta hasta el próximo 31 de diciembre, la entrega de la vivienda se grave al tipo superreducido.
Anímense y ejerciten la opción, o inténtenlo. Si la vivienda pertenece al banco previa dación del promotor, seguro que les financia la adquisición y les regala una televisión. En caso contrario, abróchense los cinturones.