Alquileres con opción de compra y deducciones fiscales

En estos momentos, en plena campaña del IRPF, no está de más recordar el tratamiento de una de las operaciones comunes más controvertidas en los últimos tiempos: los alquileres con opción de compra.

Pero esa controversia, sobre todo, se produce en torno a la aplicación o no de IVA en el arrendamiento, aspecto este sobre el que ha habido ríos de tinta, hasta llegar a las conclusiones que establece en la actualidad la Dirección General de Tributos.

Sin embargo, no es ese el planteamiento de este post, que va a tratar de un aspecto no tan discutido pero sí de tremenda aplicación práctica, puesto que como consecuencia de la crisis económica, el boom de la burbuja especulativa, la política gubernamental anti-inmobiliaria y la falta de crédito los españolitos de a pie han (hemos) optado por la fórmula del arrendamiento en lugar de por la compra de vivienda y, en este sentido, han sido muchas las empresas inmobiliarias que han optado por ofertar el arrendamiento con opción de compra como vía intermedia para hacer más suculenta la compra a los particulares.

El alquiler con opción de compra tiene como especialidad principal que parte (o la totalidad) de la renta pagada por el inquilino se considera como un pago a cuenta de la compra futura, en caso de que decida ejercitar la opción de compra prevista en el contrato.

En este sentido, se ha planteado si el arrendatario puede aplicarse alguna deducción en el IRPF por la renta satisfecha, ya sea la deducción por arrendamiento de viviendas -si cumple el resto de requisitos al efecto-, ya sea la deducción por inversión en vivienda habitual.

Pues bien, la DGT ha dejado sentado (entre muchas, V0965-11) que tendrá que distinguirse la parte de renta que podríamos denominar «alquiler puro» y la parte de renta que será parte del precio futuro en caso de ejercicio de la opción de compra.

Respecto de la primera, podrá aplicarse la deducción por alquiler de vivienda habitual desde el momento en que el inquilino haya fijado su residencia en la vivienda y siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 68.7 de la Ley del IRPF siendo indiferente si se decide o no posteriormente ejercitar la opción y adquirir el inmueble.

Respecto de la parte satisfecha que minorará el precio de compra posterior, o sea, la parte de prima de la opción, no cabe aplicar la deducción citada, pues no se está pagando realmente una renta de inquilinato, sino que se están realizando pagos a cuenta para la compra de un inmueble. Asimismo, tampoco resulta aplicable por dichos pagos la deducción por adquisición de vivienda habitual, pues la misma exige que el beneficiario de la misma sea ya titular del pleno dominio de la vivienda.

Esto significa que hasta el momento de ejercicio de la opción de compra, y solo en ese caso, podrá aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda, pudiendo incluirse entre ellas «el importe de la cantidad entregada en concepto de prima de opción de compra siempre que se deduzca del contrato que tales cantidades se descuentan del precio total convenido por la transmisión del inmueble».

Puntualizamos, para los menos instruidos, que solo cabrá dicha deducción por las primas pagadas en el propio ejercicio de la adquisición, por un básico principio de devengo, con lo que las cantidades satisfechas en ejercicios anteriores perderían tal derecho.

Un último aspecto interesante es qué ocurrirá con las cantidades satisfechas en concepto de prima de opción si, finalmente, el arrendatario decide no ejercitar la opción de compra del inmueble. Pues la DGT ha señalado que dichos importes se catalogan como pérdida patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento, con lo que se integran en la parte general de la base imponible -y no en la base del ahorro- del ejercicio del vencimiento de la opción de compra.

A modo de corolario cabe indicar que aunque pudiera pensarse en una supuesta incompatibilidad entre ambas deducciones en un mismo ejercicio, ya hemos visto que la DGT no dice nada en contra y, más al contrario, parece que lo admite sin ningún problema. Eso sí, habrá que determinar claramente qué parte es renta de alquiler y qué parte prima de la opción de compra ¡Enhorabuena a los beneficiados!