La redistribución hipotecaria y el AJD

Una de las facetas más entretenidas de nuestra profesión y que además nos reporta, afortunadamente, importantes motivos para el desarrollo de nuestro trabajo, es la falta de homogeneidad en la interpretación administrativa de la normativa vigente. A Dios gracias, la Administración no es un partido político (aunque intenten apropiarse de ella estos últimos) y existen más versos sueltos que rimados…

El caso en cuestión es la formalización mediante escritura pública de la ampliación de un préstamo hipotecario y la consiguiente redistribución hipotecaria. Es decir, estamos ante un préstamo concedido a determinada persona que, en garantía de la devolución de dicho préstamo, ha gravado (hipoteca) una determinada finca. Con posterioridad, se solicita al acreedor la ampliación de la cantidad adeudada (préstamo); por tanto,  existiendo una modificación sustancial del contrato de préstamo inicial, lógicamente, existirá la consiguiente alteración de la carga hipotecaria. Si a ello, le añadido que la finca originaria se ha dividido en varias fincas o entidades independientes (normalmente, con ocasión de una división de propiedad horizontal), la garantía del mismo debe distribuirse en las citadas nuevas entidades registrales; aparece entonces la «distribución» o «redistribución hipotecaria».

Dejando de lado cuestiones conexas (por ejemplo, la necesidad u oportunidad de realizar la citada distribución hipotecarias y/o redistribución en documento privado, si una distribución hipotecaria tiene o no contenido valuable, etc.), la duda estriba en conocer si dicho acto o contrato está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, Documentos Notariales (AJD-DN), cuota gradual, y cuál es la base imponible. A priori, deberíamos de responder que sí, pues el acto o contrato cumple los requisitos establecidos en el artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, del Texto Refundido de la Ley del Impuesto; a saber, primeras copias de documento público (escritura pública), con contenido o cosa valuable, con actos inscribibles en el Registro de la Propiedad y, en principio, no sujetos al resto de modalidad del ITP o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por si acaso, si alguno continúa pensando que existiendo una única escritura sólo existe un único hecho imponible, les recuerdo lo dispuesto en el artículo 4 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto donde se dispone que: «a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente se exigirá el derecho señalado a cada una de aquellas, salvo los casos en que se determine expresamente otra cosa». Sintiéndolo mucho, es criterio común en las administraciones tributarias competentes (este sí), que en el supuesto aquí planteado existen dos convenciones (hechos imponibles) distintos:

  • La ampliación del préstamo hipotecario.
  • La redistribución hipotecaria, la distribución del mismo entre las fincas o elementos independientes resultantes de una declaración de obra nueva y división horizontal realizada sobre la finca matriz y sobre las que se estableció la primitiva hipoteca.

Por tanto, de inicio y por partida doble, parte de la ampliación del préstamo hipotecario deberá destinarse a liquidar la cuota gradual del AJD-DN. La cuestión es cuánto, y aquí es donde vienen curvas…

La parte fácil, la ampliación del préstamo hipotecario.  En la medida que se cumplan los requisitos para su tributación a efectos del AJD, y procedió su tributación con ocasión de la constitución del derecho, al tratarse de la ampliación del contenido de un derecho (ver artículo 7 del Texto Refundido), estará igualmente sujeta a la cuota gradual del AJD si bien, la base imponible se corresponderá sólo con la cuantía en que el derecho (préstamo hipotecario) se amplía.

Un breve apunte, en el caso de los préstamos hipotecarios, la base imponible no se corresponde meramente con el principal del préstamo, sino con la «responsabilidad hipotecaria», es decir, el propio principal más los intereses pactados y cuantas cantidades se hayan estipulado como costas y gastos; cantidad sustancialmente muy superior.

Ahora la parte complicada, la redistribución de la carga hipotecaria. El caso es que si nos atenemos al criterio de la Dirección General de Tributos (Resolución Vinculante V0672/2009, de 1 de abril de 2009) y al de la propia Direcció General de Tributs de la Generalitat de Catalunya (Resoluciones nº 113E/10 de 16 de julio de 2010 y nº10/10, de 23 de mayo de 2011), «dado que el objeto valuable lo constituye la propia hipoteca que se redistribuye, ésta será la base sobre la que deberá girarse el gravamen gradual del documento notarial; es decir, la base imponible estará constituida por la suma del valor inicial del préstamo más el de la ampliación del mismo, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, ya que el acreedor puede repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas adquiridas.» O sea, el criterio de los órganos consultivos es que la base imponible se corresponda con la total responsabilidad hipotecaria de la totalidad del préstamo. 

Pues bien, la confusión (y las rebajas) llegan con el Tribunal Económico-Administrativo Central, en su reciente Resolución de fecha 27 de mayo de 2011, al decir que, ««en la escritura analizada, la distribución de la responsabilidad hipotecaria de la parte inherente a la ampliación de capital es un acto consustancial al préstamo, ya que al constituirse la hipoteca sobre diferentes fincas es imprescindible distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre las mismas». Es decir, el hecho imponible derivado de la constitución de hipoteca -que en tal concepto tributa la ampliación de la misma- absorbe la distribución de responsabilidad que es inherente a la propia constitución de hipoteca (art 119 LH). No cabe, en consecuencia, hacer tributar por «redistribución» el importe de responsabilidad que con ocasión de la ampliación se asigna o distribuye por primera vez. De ahí, que en los supuestos de redistribución de responsabilidad hipotecaria que coincide con la ampliación de préstamo hipotecario, la base del Impuesto en concepto de redistribución, será la derivada del préstamo originario, que es realmente la que se «redistribuye», pero sin incluir la parte ampliada

En resumidas cuentas, según el criterio del TEAC, el gravamen sólo debería operar sobre aquello que se modifica o «redistribuye», quedando fuera del alcance, aquella parte que, es la primera vez que se distribuye y asigna a cada finca, como parte inherente del  préstamo o derecho real. Dicho criterio, en la práctica y de forma implícita, niega la existencia de una doble convención o hecho imponible con ocasión de la formalización de un préstamo hipotecario efectuando una distribución de la carga entre distintas fincas (la denominada constitución distribuida).

Tomen nota del criterio del TEAC y si a ello le añaden algunas resoluciones adicionales más y otros aspectos anexos, podrán comprobar que existe la posibilidad de reducir de forma sustancial los costes tributarios en materia de AJD en relación a los actos y negocios con préstamos hipotecarios, especialmente onerosos, en los nuevos desarrollos inmobiliarios.

0 pensamientos en “La redistribución hipotecaria y el AJD

  1. Esaú Alarcón

    Existe una distinción clásica entre distribución hipotecaria voluntaria y necesaria, estando esta última no sujeta a tributación alguna, pues es un acto obligado y accesorio de otro principal. No he leído la resolución que comentas pero parece que sigue ese criterio. La buscaré!

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  2. Enrique

    En definitiva, la Resolución de fecha 27 de mayo de 2011 del TEAC es coherente con lo que dispone el art. 119 LH, y es que la constitución de la hipoteca inicialmente sobre varias fincas con distribución de responsabilidad entre las mismas se liquida por la constitución solamente, que la distribución en el mismo acto es una exigencia del art. 119 de la Ley Hipotecaria. Hacer tributar la ampliación de hipoteca y la distribución dos veces, sería un supuesto claro de gravar dos veces el mismo hecho imponible porque no se puede negar que al ampliar la hipoteca se está concretando la responsabilidad de cada finca desde un principio, y por tanto sólo hay un hecho imponible. Distinto es el caso que se amplie la hipoteca y no se concrete en ese mismo acto la responsabilidad de cada finca, dejándose para otro momento la distribución de la misma. Pero en este caso, lo que sucede es que la hipoteca inicial ya se ha distribuido y por el principio de especialidad la ampliación que sucede en la misma escritura que la distribución de hipoteca ya es necesario que se concrete la responsabilidad que se atribuye a cada finca por la ampliación. En consecuencia me parece más que acertado el fallo.

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    1. Emilio Pérez Pombo

      Como bien dices, Enrique, el criterio del TEAC se amolda bastante a la normativa hipotecaria y a su configuración legal. Evidentemente, el criterio de las DGT me parece excesivo y con un grave coste para los endeudados. No obstante, me sigo cuestionando el gravamen de AJD de toda distribución hipotecaria ligada o inherente al negocio principal, un préstamo o crédito, salvo en aquellos supuestos en que dicha distribución/redistribución es un acto o convenio independiente (por ejemplo, la redistribución en virtud de la cual se libera una finca de carga hipotecaria). En cualquier caso, por el momento, me contentaré con que las administraciones autonómicas se sirvan aceptar dicho criterio.

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      1. Enrique Bacete

        Por lo que comentas, si una finca queda libre de cargas la liberación del gravamen podría suponer una convención sujeta. En tal caso, entiendo que cabría decir que la cancelación de hipoteca está exenta. En contrapartida lo que se grava es la mayor responsabilidad que recae sobre otra finca (es en puridad una ampliación de la responsabilidad). Está figura es más económica fiscalmente que acudir a una REDISTRIBUCION donde, si se otorga en documento privado, la base imponible será la total responsabilidad. En cambio, la cancelación de hipoteca de unas fincas, total o parcial, estaría exenta, quedando sujeta y no exenta sólo la convención de gravar con una mayor responsabilidad otras fincas (y todo ello con origen en un mismo préstamo). Esta figura es posible en nuestro derecho hipotecario, y fiscalmente será más ventajosa que la distribución en documento público. De ahí que la ampliación de una hipoteca cuando y ha sido distribuida sólo debería tributar por lo que está sujeto y no exento, esto es, LA AMPLIACION, pero no por la Cancelación, y en la redistribución lo que se da simultaneamente es la ampliación de responsabilidad de unas fincas y la simultanea cancelación respecto de otras. En consecuencia estamos tributando dos veces (ampliar y cancelar), y no parece que está justificado por la simple alusión a la pluralidad de convenciones. Si además estamos a la propia naturaleza de la redistribución de la garantía hipotecaria, tenemos lo que dices, porque ha de tributar el simple hecho de ser susceptible de inscripción cuando lo cierto es que no es una convención distinta al propio derecho que se constituye.
        En cualquier caso, creo que con la figura de la Hipoteca de máximo con distribución de responsabilidad se evita la innecesaria tributación para los préstamos hipotecarios que nazcan en origen si una determinación definitiva sobre su responsabilidad, pero eso es otro tema y sería complicar demasiado el asunto, pero dejo el hilo.

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  3. Esaú Alarcón

    Exacto. Hay un buenísimo estudio de la cuestión en la revista Contabilidad y Tributación número 59, del año 2005, donde partiendo de consideraciones puramente hipotecarias, se analiza la fiscalidad pormenorizadamente. Muy recomendable…

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  4. scratq

    Buenas noches.
    Una consulta relacionada en parte con lo aquí planteado.

    Si en la misma operación financiera se incluyen como garantías dos fincas, dandole
    a cada una de ellas la misma responsabilidad hipotecaria, y las mismas se encuentran en distina comunidad autonoma, en cual de ellas ha de liquidarse el impuesto de AJD?
    Gracias.

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