El valor de referencia del catastro (VRC) empieza a resultar una suerte de bulto sospechoso por esa manía del legislador de sobreponer el principio de comodidad o confortabilidad recaudatoria sobre los pilares del modelo tributario creado por el constituyente (artículo 31.1 de la CE), entre los que destaca, ocioso es mencionarlo, el principio de capacidad económica, fundamento, presupuesto y medida de la imposición, que exige pasar por caja atendiendo a la realidad de esa potencia efectivamente demostrada por quien incurre en un hecho imponible.
La contestación a la consulta núm. V0792-26, de 9 de abril de 2026, de la Dirección General de Tributos (DGT), bajo una apariencia prudente, desliza una confusión notable: la equiparación funcional del VRC con un método de comprobación de valores en el ámbito de la plusvalía municipal.
La DGT parte de una premisa correcta, el TRLRHL no atribuye al VRC la condición de valor de transmisión en el IIVTNU. Reconoce, por tanto, que no cabe la sustitución automática del precio pactado en escritura por aquella funesta creación. Sin embargo, admite que un Ayuntamiento pueda acudir a ese valor en un procedimiento de comprobación al amparo del artículo 57.1.b) de la LGT, empleando un salto argumental con doble tirabuzón.
El VRC no es un medio ordinario de comprobación. Es una determinación normativa de la base imponible en los tributos en los que la ley lo ha establecido expresamente (singularmente, ITPAJD e ISD). Su estructura responde a una técnica objetiva. El Catastro determina una magnitud a partir de una combinación entre información del mercado, módulos, mapas de valores, factores de minoración, y la ley constituye la fórmula resultante en base imponible salvo que el valor declarado sea superior. Trasfigurar esa magnitud en “valor comprobado” en el IIVTNU se antoja un ultra vires de manual.
La doctrina clásica nos ha enseñado que la base imponible es la medida o cuantificación del presupuesto de hecho revelador de la capacidad económica determinante del deber de contribuir. Esa solución se desdibuja cuando un valor configurado por la ley para servir de base objetiva en unos impuestos se proyecta como un método de comprobación en otro en un ejercicio de barbulla al alcance del último modelo triturador de una Thermomix.
La singularidad del IIVTNU refuerza la objeción. Este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano. Tras la jurisprudencia constitucional que impidió gravar incrementos inexistentes (STC 182/2021), el legislador introdujo una cláusula de no sujeción cuando se constate una pérdida y una regla de tributación por el incremento real cuando sea inferior al resultado de aplicar la base objetiva.
Si un Ayuntamiento, ante a una compraventa con pérdida documentada, aplica el VRC, mediante un procedimiento de comprobación que lo justifique y motive, para lo que la DGT presupone válida la estimación por referencia a los valores que figuren en registros de carácter fiscal (artículo 57.1.b] de la LGT), que es tanto como urdir una plusvalía que no resulta de una operación económica, colocando en su lugar una magnitud estadística ajena al impuesto, la garantía constitucional y la legalidad quedan en entredicho, la realidad negocial se escamotea y al sufrido contribuyente le toca combatir el estrapalucio. Más madera.
La jurisprudencia reciente sobre comprobación de valores hace todavía más difícil sostener la tesis de la DGT. Sin ánimo de ser exhaustivo y en apretadísima síntesis, la STS núm. 843/2018, 23 de mayo fijó jurisprudencia estableciendo que la comprobación de valores basada únicamente en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral (la manivela del artículo 57.1.b de la LGT) no es un método idóneo para determinar el valor real de un inmueble. La STS núm. 39/2021, de 21 de enero, reitero la doctrina sobre la necesidad de comprobación directa y personal del inmueble. La STS núm. 908/2023, de 4 de julio, insistió en que la valoración no puede descansar en tablas, parámetros o muestras genéricas sin expresión suficiente de fuentes, operaciones comparables y razones de aplicación al bien concreto. La STS núm. 813/2025, de 24 de junio, dio un paso adicional: una visita exterior con fotografías no basta, pues la valoración singular exige, como regla general, examinar también el interior del inmueble, salvo motivación rigurosa de imposibilidad o innecesariedad. Y la STS núm. 1179/2025, de 24 de septiembre, ratificó que el dictamen de peritos exige visita personal y directa, exterior e interior, para evitar valoraciones desconectadas de las características reales del bien.
Esta línea jurisprudencial es expresiva de un cuadro general de garantías: cuanto más se aleja la Administración del precio declarado apoyado en los títulos aportados, mayor debe ser la carga de individualización, motivación y prueba desplegada por la Administración. Resulta extravagante que, donde el Tribunal Supremo exige al perito examinar exhaustivamente el inmueble para valorar correctamente, la DGT permita que una Administración local haga uso del VRC para valorar la transmisión en la plusvalía municipal. Si ni siquiera un dictamen pericial es suficiente cuando se apoya en documentación catastral, fotografías o apreciaciones exteriores, mucho menos puede serlo un guarismo objetivo construido para otros fines.
La consulta debería haber formulado una regla más restrictiva. El valor de referencia sólo puede operar en el IIVTNU como dato indiciario para iniciar un procedimiento de comprobación de valores, nunca como resultado bastante. La comprobación válida exige analizar el inmueble concreto, el terreno, la proporción suelo-construcción, el estado físico y jurídico, la situación urbanística, las cargas, la ocupación, el mercado de localización (y ya paro, por no enredarme). Además, debe explicar por qué el precio escriturado no responde al valor real pactado entre partes independientes. Sin esa motivación, la invocación del artículo 57.1.b) de la LGT se convierte en una fórmula vacía para introducir en un impuesto un valor que le resulta ajeno.
La DGT, en fin, diluye desmañadamente la frontera entre la determinación legal de la base imponible y la comprobación administrativa de valores. Desde la perspectiva constitucional, permite que un impuesto diseñado para gravar incrementos reales o legalmente objetivados conforme al TRLRHL pueda apoyarse en una suerte de presunción susceptible de crear plusvalías inexistentes.
La eficacia recaudatoria no justifica una mutación encubierta de elementos estructurales del impuesto alterando la dimensión funcional aplicativa. El VRC cabe donde la ley lo ha previsto; fuera de ese ámbito, sólo puede servir de indicio para comprobar cabalmente, sometido a prueba, motivación reforzada y contradicción. El modelo normativo no tolera más artificios.
Artículo publicado en la revista Iuris & Lex de El Economista el viernes 19 de junio de 2026.