El cóctel tributario para fomentar la rebaja de alquileres.

No sé si es que me hago mayor, los efectos secundarios del dichoso COVID o, sencillamente, que una manifestación más de mis escasas luces, pero llevo días dándole vueltas al artículo 13 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Nos han endilgado otra batería de ayuditas y cositas para tratar de mitigar la ruina económica que padecen las empresas y trabajadores de estos sectores económicos tan dañados por la crisis sanitaria y las consiguientes restricciones legales.

Una de las medidas «estrella», para loor de multitudes, consiste en reeditar las medidas legales para regular las rentas por arrendamiento de bienes inmuebles afectos a actividades económicas que se han visto obligadas a suspender o reducir drásticamente su actividad por la actual crisis sanitaria. Recordemos que, en el anterior Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, se estableció, con carácter general, que, en caso de falta de acuerdo por las partes, se imponía una reducción o moratoria de las rentas de los contratos de arrendamiento vigente.

En esta nueva edición, se mantiene la dualidad dependiendo de la condición del arrendador y/o propietario del bien inmueble:

  • Artículo 1: en defecto de acuerdo previo entre las partes, si el arrendador es una empresa o entidad pública o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), el inquilino podrá instar que se aplique una reducción del 50% de la renta o una moratoria durante el tiempo que dure el actual estado de alarma (previsto hasta el próximo 9 de mayo) y hasta cuatro meses más.
  • Artículo 2: en el resto de los supuestos, el arrendatario «podrá solicitar» del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (sin concreción de plazos y cuantías mínimas). En este supuesto, la norma no es imperativa para el arrendador, por lo que, dependerá de su conveniencia, aceptar o no la moratoria, así como cualquier otra bonificación o ayuda al inquilino.

Dado que la regulación sólo es obligatoria para los grandes tenedores (y entes públicos), para estimular la «buena voluntad» de los pequeños arrendadores, se introduce un artículo 13 con el pretencioso título de «Incentivo fiscal para fomentar la rebaja de la renta arrendaticia«. Como se describe en la propia Exposición de Motivos:

«(…) se establece un incentivo fiscal con el que se pretende que las personas físicas que alquilan los locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas vinculadas al sector turístico, la hostelería y el comercio acuerden voluntariamente rebajas en la renta arrendaticia correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2021, permitiendo computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta acordada durante tales meses.»

En concreto, el Real Decreto-ley introduce una nueva Disposición adicional, la 49 (ahí es nada), en la Ley 35/2006 del IRPF con las siguientes características:

  • El incentivo será de aplicación por cualquier arrendador, persona física, que no tenga la consideración de gran tenedor.
  • Afecta sólo a contratos de arrendamiento de local (o asimilado) o industria destinados a ciertas actividades turísticas, hostelería o comercio (cualquier otra actividad o negocio queda fuera del alcance).
  • La rebaja de la renta que se acuerde voluntariamente, a partir del pasado 14 de marzo de 2020, correspondiente a las mensualidades devengadas en el primer trimestre de 2021 será «gasto deducible» para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario.
  • Se contempla una nueva obligación de información diferenciada en la futura declaración del IRPF. Otra más.
  • De acuerdo con la presunción de culpabilidad de los contribuyentes, no se establece una presunción, sino que la regulación directamente prohíbe el «incentivo» cuando las partes estén vinculadas mercantilmente (artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades) o vinculadas por parentesco.

Desconozco qué opinión os merece, pero tras varias lecturas, este improvisado cóctel legislativo me sigue resultando un brebaje de difícil o imposible digestión, generando más confusiones que soluciones. Permitidme un par de notas al respecto.

En primer lugar, ¿cuál es el importe del gasto deducible? ¿Cómo se cuantifica el incentivo fiscal?

Según la redacción de la disposición adicional que hace 49, será gasto deducible «la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia». ¿Rebaja? ¿Qué significa rebaja? Pues, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, se define como disminución, reducción o descuento. O sea, menos renta, ergo, una condonación parcial o total del alquiler.

Aquí me están hablando de que, como arrendador, renuncie o condone parte o la totalidad de la renta. Sin embargo, en el artículo 2 relativo a las medidas extraordinarias se establece que el arrendatario sólo podrá solicitar «el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago«, o sea, una mera moratoria.

Ya nos han liado. No era agua, era aguardiente.

De hecho, en la nueva disposición se concreta que el presunto incentivo fiscal no será aplicable cuando la rebaja (la condonación) se compense con posterioridad, es decir, cuando tras la rebaja existe una especie de moratoria encubierta o contraprestación a favor del arrendador.

Por tanto, no nos dejemos confundir. Sólo cabe aplicarse el incentivo fiscal cuando el (pequeño) tenedor pacta condonar (perder, renunciar) a las mensualidades de unos meses muy concretos. Cualquier otro acuerdo (moratoria, bonificaciones vinculadas a contraprestaciones futuras, etc.) no dará derecho a beneficiarse del mismo. De igual forma, si las reducciones afectan a periodos distintos al primer trimestre de 2021, tampoco, permitirán gozar de tan curioso incentivo.

Así que, atentos.

La segunda cuestión, es ese espíritu orwelliano de llamar «gasto» a un menor ingreso, una menor renta. ¿Qué nos está diciendo el legislador?

Según la normativa del IRPF vigente (artículo 22 de la Ley 35/2006), tendrán la consideración de ingreso o rendimiento íntegro «el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el (…) arrendatario o subarrendatario«. La pregunta que sobrevuela es cuál es el ingreso o rendimiento íntegro que un (pequeño) arrendador debe declarar en el supuesto de que, acorde con el artículo 2 del Real Decreto-ley 35/2020, acepte una rebaja parcial o total de la renta devengada durante esos meses concretos.

Según la Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones V1553-20 de 22 de mayo y V2739-20 de 7 de septiembre, «para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario debe tenerse en cuenta que las modificaciones en el importe fijado como precio del alquiler (cualquiera que sea el importe de la reducción), determinará que el rendimiento íntegro del capital inmobiliario correspondiente a los periodos a los que afecte será el correspondiente a los nuevos importes acordados por las partes.»

O sea, los rendimientos íntegros a declarar deben adaptarse a los acuerdos entre las partes. En contraposición, si el arrendatario incurre en impago o demora (sin el consentimiento del arrendador), el arrendador deberá declarar la totalidad de la renta y, en su caso, deducir el saldo moroso conforme lo señalado en el artículo 13.e) del Reglamento del IRPF. Curiosamente, el mismo Real Decreto-ley 35/2020 reduce, excepcionalmente, el plazo de 6 a 3 meses, para admitir la deducibilidad fiscal de los saldos morosos.

Asimismo, en caso de moratoria, el criterio administrativo, siguiendo las reglas de imputación de rentas, contempla que se declararán las rentas de acuerdo con el nuevo calendario de pagos.

Por tanto, si la renta a declarar es la resultante de los nuevos acuerdos, ¿de qué gasto habla la norma? Con una redacción tan confusa surge la duda de si el legislador está pensando en que el rendimiento íntegro a declarar es la renta inicialmente pactada en el contrato de alquiler.

Si entendemos que, conforme el criterio administrativo, el rendimiento íntegro a computar son los alquileres resultantes de los nuevos acuerdos, entonces, la norma estaría concediendo una suerte de crédito fiscal adicional al arrendador por importe equivalente al descuento concedido.

Si, por el contrario, el legislador tras su ambigua redacción interpreta que, con independencia de la rebaja pactada, el arrendador debe declarar, sí o sí, la renta originaria del contrato de alquiler, en ese caso, el tal incentivo no es más que un ajuste técnico para adecuar el gravamen del IRPF al rendimiento real del capital inmobiliario y circunscrito a un ámbito temporal muy concreto. En este caso no estaríamos ante un incentivo fiscal, sino una trampa por los perniciosos efectos que podrían conllevar para el arrendador cualquier rebaja en periodos distintos al contemplado en el precepto señalado.

En mi modesta opinión, quisiera pensar que la única interpretación válida es la primera y se prevé que el pequeño tenedor obtenga un crédito fiscal a deducir sobre la renta minorada.

Dicho lo cual, prudencia y atenta lectura queridos, conviene no dejarse deslumbrar por el color, presencia y untuosidad de la bebida, porque estos cócteles no se elaboran tanto para el goce de nuestros sentidos como para la exhibición pública del bartender.

3 pensamientos en “El cóctel tributario para fomentar la rebaja de alquileres.

  1. Bob510bid401

    Creo que le falta sobre el modo de acreditar la rebaja. ya que los documentos privados no tienen ningún efecto.
    cuando AEAT empiece a llamar a propietarios se verán en serios problemas si no registran en su comunidad autonoma la modificación parcial y temporal de la renta.
    Si esta consignado el deposito, yo recomiendo a los arrendadores de locales y viviendas notificar la la Comunidad la modificación parcial de contrato por correo certificado y que te sellen la copia.

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  2. MIGUEL ANGEL BAUZA

    Buenas tardes

    Muy interesante el artículo publicado.

    A este respecto, me gustaría hacer 2 puntualizaciones:

    1ª) La interpretación que debe hacerse al artículo 13 del RDL 35/2020 no puede ser sino la primera de las expuestas, esto es, que se debe declarar en el IRPF (tanto del ejercicio 2020 como del 2021) como rendimiento íntegro del capital inmobiliario la renta pactada con el inquilino para estos períodos, que será la renta real percibida por el propietario según los pactos o acuerdos a los que haya llegado con el arrendatario. Este es el criterio d la DGT y también es el criterio de la propia AEAT expuesto en su propia web:

    “Si el arrendador llega a un acuerdo voluntario con el inquilino para diferir la renta
    por el estado de alarma ¿tiene incidencia en la declaración de renta?
    Tendrá incidencia en la declaración de Renta 2020 que se presentará en 2021, no
    en la de Renta 2019 que se presenta ahora.

    El arrendador imputará el rendimiento íntegro (ingresos) de estos meses en función
    de la exigibilidad de los nuevos plazos acordados por las partes. Además, debe
    tener presente que seguirán siendo deducibles los gastos necesarios y que no
    procederá la imputación de rentas inmobiliarias durante esos meses al seguir
    arrendado el inmueble”.

    En consecuencia, la reducción pactada para los meses de enero, febrero y marzo de 2021 constituye un beneficio fiscal (mayor gasto deducible) para este período de tiempo, gasto que será deducible de los importes pactados con el arrendatario para ese período temporal, siempre que se cumplan, lógicamente, el resto de requisitos exigidos por el mencionado artículo 13 del RDL 35/2020

    Cualquier otra interpretación vulnera el criterio de la DGT, el propio criterio de la AEAT y el principio de capacidad económica consagrado en nuestra Constitución.

    2ª) Loa contratos de arrendamiento se formalizan en documentos privados. Esto siempre ha sido admitido por la AEAT en sus comprobaciones.

    En consecuencia, cualquier modificación que se pacte con el arrendatario y que tenga por finalidad la reducción/condonación total o parcial de la renta, sea por motivos COVID-19 o por cualquier otra circunstancia tendrá validez en un documento privado, acompañado de la prueba consistente en que las mensualidades percibidas del arrendatario son las que figuran en este nuevo contrato.

    Además, debe tenerse en cuenta que la AEAT puede requerir si lo estima oportuno al arrendatario para que ratifique el documento firmado. Y ningún arrendatario de local de negocio declarará satisfacer una menor renta de la realmente pagada al arrendador, teniendo en cuenta que esa renta constituye para el pagador un gastos deducible en su IRPF/IS

    Un cordial saludo

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