Cesión obligatoria, expropiación temporal y otras hierbas

Impulsado por este artículo de mi apreciado Juan Manuel López Zafra, publicado ayer mismo en el diario Voz Pópuli, cuya lectura recomiendo encarecidamente, he cometido la osadía de asomarme, siquiera de rondón, por la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. La ruta ha sido fugaz porque no es un terreno en el que un servidor se encuentre especialmente cómodo, como ponen de manifiesto estas líneas, pero en su tránsito han llamado mi atención fragmentos tales como este de su exposición de motivos: “la comunidad autónoma de las Illes Balears opta por iniciar una política de actuación ante la desocupación de las viviendas más estratégica, consistente en penalizar el mantenimiento de estas viviendas como espacios sin ocupación sólo en caso de que se encuentren en manos de los llamados grandes tenedores de vivienda, es decir, entidades y personas que disponen del control efectivo de diez o más viviendas y tienen actividad en este mercado, de manera que se justifica una especial exigencia de responsabilidad social hacia estas.”

A ello le sigue una advertencia inquietante: “aunque es razonable imaginar que en el futuro toda vivienda desocupada pueda ser considerada una realidad inadecuada (sic), se ha creído conveniente iniciar el cambio cultural que ello significa mediante la aplicación de determinadas medidas específicas sólo cuando se trate de estos titulares especiales”. Llamo la atención del amable lector sobre esta gesticulación expresiva, por lo que luego se dirá.

En las líneas isagógicas de la Ley se afirma que “en el caso de los grandes tenedores, la ley prevé la cesión obligatoria de sus viviendas a la gestión pública, de manera que se garantice su alquiler si hay una demanda de vivienda insatisfecha en la misma población. Esta cesión se hará, en todo caso, con garantías suficientes hacia los grandes tenedores”, y en las honduras de su articulado hay pormenores que resultan llamativos, como la previsión del artículo 36.3 sobre la expropiación forzosa a grandes tenedores si no dan cumplimiento a la función social de la vivienda mediante su “uso habitacional efectivo”, o la regulación de la cesión de viviendas desocupadas cuyos titulares sean del mismo calibre, contenida en el artículo 42, que alude a una justa compensación por las viviendas desocupadas que se cedan, que podrá ser superior a la renta de alquiler que pague el arrendatario de la vivienda, toda vez que se calculará de acuerdo con la legislación estatal en materia de expropiación forzosa.

De hecho, da la impresión de que la norma confunde la fuente con el agua al endilgarle el interés social a la desocupación (artículo 36.3), en lugar de a la necesidad de dar cobertura de vivienda a quienes estén en circunstancias de emergencia social (v. gr., a los que se hallen incursos en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria o por impago de rentas, sin medios para encontrar alternativa), pero no será este servidor el que se meta en los charcos que deja un reguero de imperfecciones, característico de toda obra humana.

No es dudoso que la función social del derecho de propiedad sirve de fundamento para legislar sobre la cesión de viviendas desocupadas, cuando concurran circunstancias como las referidas, que no deben quedar desatendidas; y es sabido también que las CCAA pueden acometer la determinación de la causa expropiandi una vez constatada la utilidad pública o el interés social que lo justifique, en el desarrollo de sus respectivas competencias. Lo que no queda tan claro, empero, es en qué medida ello sugiere poner el foco sobre un sector del mercado inmobiliario: el de los denominados grandes tenedores.

El gatuperio me ha traído a la memoria la anécdota que cuentan de Churchill y Attlee. Al parecer, ambos coincidieron en el baño de la Cámara de los Comunes y Churchill, al advertir la presencia del todavía primer ministro, se dirigió al otro extremo. Atlee se lo reprochó: ¿Estamos un poco distantes hoy, eh, Sr. Churchill? A lo que éste le espetó: Es que cada vez que Vd. ve algo grande y que funciona lo nacionaliza…

Esto me lleva a recuperar algunas líneas escritas hace tiempo, al calor del cacareo sobre la subordinación de la riqueza al interés general a la que se refiere el artículo 128 de la CE, que no es nada más y nada menos que una expresión solemne, junto con los “principios rectores de la política económica y social” (Capítulo III del Título I de la CE; artículos 39 a 52), del alto grado de consenso constituyente, del carácter progresivo y de las cualidades adaptativas de la CE. En concreto estos últimos, además, dibujan una guía que el legislador ordinario no puede despreciar en el diseño de su política, pues es sabido que este entramado jurídico promocional informa la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos, ex artículo 53.3 de la CE.

Ciertamente, el artículo 128.1 de la CE está directamente emparentado con el artículo 33 que, como primer pronunciamiento, consagra el derecho a la propiedad privada (apartado 1º), para luego admitir que su función social delimitará su contenido de acuerdo con las leyes (apartado 2º) y culminar con una afirmación taxativa y rotunda: “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes” (apartado 3º).

Por tanto, sin entrar en detalles sobre la dimensión de ambos preceptos y el fundamento de su coexistencia, al menos esta normativa deja claro (por si hiciera falta) que, conforme a la CE, la disposición de la propiedad privada solo puede darse por causa justificada de interés general, mediando siempre la indemnización correspondiente, que deberá compensar, no sólo la pérdida del derecho, sino también los demás perjuicios o consecuencias dañosas que el propietario experimente con ocasión de la privación coactiva de la propiedad. Dicho con otras palabras, la CE garantiza, en caso de que concurra el aludido interés social, la obligación de satisfacer un precio justo atendiendo al valor de los bienes y derechos expropiados y la indemnización correspondiente. De modo que en caso de que exista una causa expropiandi, es decir, una específica finalidad de utilidad pública o interés social, apoyada en un supuesto de hecho singular que guarde adecuación con la naturaleza, igualmente singular y excepcional de las expropiaciones (lo que descarta por completo a las que sean discriminatorias o arbitrarias; STC 176/2011), podrá admitirse la aplicación de esta institución, tomando en consideración que habrá que compensar al propietario con cargo al erario público que, como se sabe de sobra, se nutre del esfuerzo conjunto de todos los que contribuimos al sostenimiento de sus gastos.

Este embrollo, en términos prácticos, se traduce en que la toma de control por parte de los gestores públicos insulares de los bienes, mediando la cesión forzosa o la expropiación de su uso temporal, en los términos del artículo 42 en relación con el 36.3 de la Ley 5/2018, se realizará con cargo a la partida presupuestaria correspondiente. Dicho de otro modo, el coste de la utilización de la propiedad privada de cuya administración se ocupen los que pastan en el presupuesto, habrán de compensarla sus sufridos contribuyentes, lo que servirá, paradójicamente, como pone de relieve el profesor López Zafra, no solo para satisfacer las necesidades perentorias de los que hagan un “uso habitacional efectivo” de ellas, sino también para solaz de aquellos grandes tenedores en cuyo auxilio acude el gobierno balear, que se aseguran un rendimiento que podrá ser superior a la renta acordada con los inquilinos de conformidad con lo previsto en la normativa sobre expropiación forzosa, según precisa el artículo 42.1 d) de la Ley de continua referencia.

Cabe sospechar que los “pequeños tenedores” que mantengan sus propiedades en expectativa de alquiler celebrarían que el imaginario del legislador balear sobre la inadecuación a la realidad de toda vivienda desocupada recayera efectivamente sobre ellos (les advertí que recordaran esta expresión de la EM), boletín oficial mediante, de suerte que aquellos usos habitacionales destinados a paliar circunstancias de emergencia social, compensen a la vez las pérdidas y los perjuicios de los titulares menos favorecidos de inmuebles deshabitados (ubi expropriatio ibi indemnitas, ya saben), creando así un mundo feliz que permita admitir unicornio como animal de compañía.